Регистрация дополнительных соглашений к договорам аренды

Регистрация дополнительного соглашения к договору

• проверка необходимости государственной регистрации допсоглашения;
• подготовка комплекта документов;
• оплата государственной пошлины;
• передача пакета документов в «Росреестр»;
• вручение заказчику зарегистрированного допсоглашения.

Вопрос:

Между сторонами зарегистрирован договор аренды недвижимости. Позднее стороны заключили дополнительное соглашение к нему об увеличении арендной платы, но не зарегистрировали его.
Обязательно ли для сторон будет исполнение условия дополнительного соглашения о повышенной арендной плате, или оно будет обязательно для сторон, подписавших дополнительное соглашение, но не обязательно для третьих лиц (нового арендодателя, если таковой будет)?
С какого числа арендатор обязан платить повышенную арендную плату — с момента, определенного в соглашении, либо с момента государственной регистрации дополнительного соглашения?

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Указанное правило применяется и к аренде нежилых помещений (смотрите, например, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Договор аренды регистрируется как обременение прав арендодателя недвижимого имущества (п. 1 ст. 4, п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее — Закон о госрегистрации). Согласно п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В этом случае соответствующие правовые последствия наступают после такой регистрации (п. 1 той же статьи, смотрите также п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Эти правила распространяются также на дополнительные соглашения к договорам аренды, поскольку дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью договора (п. 1 ст. 453 ГК РФ). Следовательно, действие подлежащего государственной регистрации дополнительного соглашения об изменении арендной платы может быть распространено на отношения, возникшие до государственной регистрации этого соглашения, например, с момента его подписания сторонами (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2007 N Ф04-2693/2007 (33872-A46-21)(33997-A46-21), ФАС Московского округа от 05.05.2009 N КГ-А40/3448-09, ФАС Северо-Западного округа от 07.03.2007 N А56-9107/2006). С момента государственной регистрации дополнительного соглашения арендодатель вправе требовать внесения арендной платы в новом размере (за период с даты, указанной в соглашении) независимо от того, начали ли стороны исполнять условия соглашения еще до регистрации.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 N 73, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст.ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. Аналогичный подход иллюстрирует постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4905/11.

Вместе с тем по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Таким образом, в случае фактической передачи имущества арендатору до регистрации договора аренды и исполнения условий этого договора сторонами договор аренды порождает обязательственные отношения между его сторонами независимо от его государственной регистрации, однако условия этого договора не могут затрагивать прав и обязанностей иных лиц.

Как показывает судебная практика, приведенные разъяснения применяются и к дополнительным соглашениям (изменениям) к уже заключенному (зарегистрированному) договору аренды в силу его исполнения сторонами договора (смотрите, например, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014 N 10АП-782/14, ФАС Дальневосточного округа от 22.07.2014 N Ф03-2884/14 по делу N А24-4369/2013, ФАС Московского округа от 01.07.2014 N Ф05-5473/14 по делу N А41-43555/2013, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 N 13АП-11141/14).

Таким образом, если указанное в вопросе дополнительное соглашение не было зарегистрировано, однако фактически исполнялось (то есть арендатор начал уплачивать арендную плату в размере, установленном этим соглашением), обязательства сторон считаются измененными, и арендодатель вправе и в дальнейшем требовать от арендатора внесения платы в размере, установленном дополнительным соглашением к договору аренды . При этом отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения не лишает арендодателя возможности в случае необходимости обратиться в суд с требованием о взыскании арендной платы в размере, установленном этим соглашением (смотрите, например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.04.2013 N Ф04-198/13, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2013 N 05АП-4431/13, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.05.2013 N 03АП-1529/13, постановление ФАС Московского округа от 24.04.2013 N Ф05-3173/13).

Как нам представляется, нет никаких оснований для того, чтобы не применять в подобных ситуациях и вторую часть приведенных выше разъяснений ВАС РФ. Следовательно, условия исполняемого сторонами дополнительного соглашения, которое подлежит государственной регистрации, но не зарегистрировано, создают обязательства только для подписавших его сторон и не имеют правового значения для третьих лиц. В связи с этим объем прав и обязанностей, возникающих у нового арендатора или арендодателя в случае перенайма или смены собственника объекта аренды, должен определяться именно содержанием зарегистрированного договора без учета обязательств, существовавших между сторонами договора в связи с исполнением ими условий незарегистрированных дополнительных соглашений к договору. Сказанное подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 08.11.2013 N Ф09-11455/13 по делу N А07-14824/2012).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Аносова Юлия Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Указанное правило применяется и к аренде нежилых помещений (см., например, ­информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).

Договор аренды регистрируется как обременение прав арендодателя недвижимого имущества (п. 1 ст. 4, п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Согласно п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В этом случае соответствующие правовые последствия наступают после такой регистрации (п. 1 той же статьи, см. также п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Эти правила распространяются также на дополнительные соглашения к договорам аренды, поскольку дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью договора (п. 1 ст. 453 ГК РФ). Следовательно, действие подлежащего государственной регистрации дополнительного соглашения об изменении арендной платы может быть распространено на отношения, возникшие до государственной регистрации этого соглашения, например, с момента его подписания сторонами (постановления ФАС Московского округа от 05.05.2009 № КГ-А40/3448-09, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2007 № Ф04-2693/2007(33872-А46-21), ФАС Северо-Западного округа от 07.03.2007 по делу № А56-9107/2006). С момента государственной регистрации дополнительного соглашения арендодатель вправе требовать внесения арендной платы в новом размере (за период с даты, указанной в соглашении) независимо от того, начали ли стороны исполнять условия соглашения еще до регистрации.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 № 73, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102 и 1105 ГК РФ не имеется. Аналогичный подход иллюстрирует постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4905/11.

Вместе с тем по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165). В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Таким образом, в случае фактической передачи имущества арендатору до регистрации договора аренды и исполнения условий этого договора сторонами договор аренды порождает обязательственные отношения между его сторонами независимо от его государственной регистрации, однако условия этого договора не могут затрагивать прав и обязанностей иных лиц.

Как показывает судебная практика, приведенные разъяснения применяются и к дополнительным соглашениям (изменениям) к уже заключенному (зарегистрированному) договору аренды в силу его исполнения сторонами договора (см., например, постановления ФАС Дальневосточного округа от 22.07.2014 № Ф03-2884/14 по делу № А24-4369/2013, ФАС Московского округа от 01.07.2014 № Ф05-5473/14 по делу № А41-43555/2013, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 № 13АП-11141/14, Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014 № 10АП-782/14).

Таким образом, если указанное в вопросе дополнительное соглашение не было зарегистрировано, однако фактически исполнялось (то есть арендатор начал вносить арендную плату в размере, установленном этим соглашением), обязательства сторон считаются измененными, и арендодатель вправе и в дальнейшем требовать от арендатора внесения платы в размере, установленном дополнительным соглашением к договору аренды. При этом отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения не лишает арендодателя возможности в случае необходимости обратиться в суд с требованием о взыскании арендной платы в размере, установленном этим соглашением (см., например, постановления ФАС Московского округа от 24.04.2013 № Ф05-3173/13, ФАС Западно-Сибирского округа от 03.04.2013 № Ф04-198/13, Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2013 № 05АП-4431/13, ­Третьего ­арбитражного апелляционного суда от 20.05.2013 № 03АП-1529/13).

Как нам представляется, нет никаких оснований для того, чтобы не применять в подобных ситуациях и вторую часть приведенных выше разъяснений Президиума ВАС РФ. Следовательно, условия исполняемого сторонами дополнительного соглашения, которое подлежит государственной регистрации, но не зарегистрировано, создают обязательства только для подписавших его сторон и не имеют правового значения для третьих лиц. В связи с этим объем прав и обязанностей, возникающих у нового арендатора или арендодателя в случае перенайма или смены собственника объекта аренды, должен определяться именно содержанием зарегистрированного договора без учета обязательств, существовавших между сторонами договора в связи с исполнением ими условий незарегистрированных дополнительных соглашений к договору. Сказанное подтверждается и судебной практикой (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 08.11.2013 № Ф09-11455/13 по делу № ­А07-14824/2012).

Чрезвычайно основательного подхода требует к себе правильное создание юридических документов. Необходимо взять на вооружение особые знания, всецело и со всех сторон изучить тему совершения тех или иных социальных отношений.

Функция дополнительного соглашения, внесение исправлений или аннулирование договора

Дополнительное соглашение к договору — юридический документ

Предельно внимательно рассмотрите все условия основного договора, его весомые положения, прежде чем приступать к . Необходимо не забывать, что вышеуказанное соглашение составляется в одном из случаев, указанных в следующем перечне:

• по двухстороннему изъявлению желания сторон договора,
• по потребности одной из двух сторон, если подобное предусмотрено законодательством или непосредственно договором,
• при факте отказа одной из сторон от реализации и при условии, что этот отказ позволен законом или непосредственно самим договором.

Форма основного договора является абсолютно идентичной форме дополнительного соглашения.

К примеру, основной договор исполнен в элементарной рукописной форме. Из этого следует, что и дополнительное соглашение может быть оформлено так же, т. е в рукописной форме. В отдельном случае, если основной договор был нотариально заверен или же подвергался государственной регистрации, аналогично обязано пройти точно такие же действия. Если это правило будет подвергнуто нарушению то дополнительное соглашение окажется недействительным.

В предисловии дополнительного соглашения нужно прописать фамилии, имена и отчества, должности подписантов, место его заключения, время заключения соглашения. Необходимо обратить внимание, что должно быть одинаковое количество сторон как в основном договоре, так и в дополнительном соглашении, если в самом договоре не приписано иначе.

Как только соглашение подписано, оно войдет в силу, если непосредственно в соглашении, самом договоре или законе не указано другое. Именно по этой причине чрезвычайно важно указать дату.
Необходимо так же указать , который является основой для действий подписанта. К примеру, доверенность (обязательно заверенная нотариально) или же устав предприятия.

Такой документ не нуждается в указании исключительно в случае, если в роли подписанта является физическое лицо в личных интересах. Обязательно прописать к какому собственно договору приобщается дополнительное соглашение.

В теле дополнительного соглашения нужно прописать в какой конкретно части вносятся дополнения или корректировки в основной договор, или расторжение основного договора. Заверяется дополнительное соглашение внесением подписей лиц, которые ранее заключили основной договор, или лиц, которые их заменяют. Подписи должны быть закреплены печатями всех сторон, если такие есть по определению. К примеру, не имеет печати физическое лицо, которое не является частным предпринимателем.

Условия составления дополнительного соглашения

Дополнительное соглашение к договору: образец

Составленное положенным образом и заверенное лицами, которые имеют на это полномочия, дополнительное соглашение имеет юридическую силу соразмерную непосредственно договору. Есть некоторые правила для его составления:

• Дополнительное соглашение, как и основной договор, к которому оно относится, по своей структуре, имеет такой же вид, но все-таки содержит несколько отличий. Ему должен быть присвоен собственный номер, а так же прописана дата, когда его составили.
• Необходимо уточнить к какому непосредственно договору, от какого числа этот договор, обязан применяться этот документ. Информация по этим пунктам должна быть прописана в названии.
• Во вступлении должны быть названы стороны, которые заключили дополнительное соглашение.
• Стороны обязаны быть идентичными по отношению к основному договору. Чтобы избежать трений, желательно указать всю информацию в полном объеме: фамилия, имя, отчество; паспортные данные; наименования юридических лиц; организационную и правовую форму и т.д.
• Пункты основного договора, которые не подвергаются изменениям, не нужно переписывать. В случае если в основной договор необходимо внести корректировки, пункт начинайте со слов: «Изъяснить пункт № 20 в последующей редакции». После этого нужно записать указанный пункт в новом изложении.
• При необходимости внести дополнения.
• Добавить раздел (пункт) пунктом (подпунктом)». Данный пункт (подпункт) необходимо прописать в полном объеме так, как при составлении самого договора. Если нужно исключить из основного договора какой-то пункт, достаточно будет назвать его порядковый номер и привести его полную цитату.

Дополнительное соглашение – это неотъемлемый компонент основного договора и это нужно указать в тексте. Нужно указать реквизиты сторон. Уполномоченные лица должны подписать дополнительное соглашение и заверить соглашение печатью предприятия (если она предусмотрена).

По возможности не усложняйте дополнительное соглашение сложно составленными предложениями и словесными оборотами, которые могут стать причиной трений. Стиль изложения должен быть максимально простым, чтобы облегчить определение предмета договоренностей сторон. Но нельзя пропускать и важные моменты, полагаясь на логические выводы из того, что написано сторонами.

Стоит обратить внимание!

Дополнительное соглашение к договору — это сделка

Дополнительное соглашение к основному договору – это документ, который является приложением к договору той или иной сделки, который был заключен ранее. Соответственно соглашению стороны утверждают вероятные коррективы, состоявшиеся в период после .

Необходимость в составлении дополнительного соглашения зачастую возникает тогда, когда одна из сторон, или обе, имеют желание внести дополнения или корректировать те или иные пункты в основном договоре.

Но, тем не менее это . Из этого следуют немаловажные выводы: на дополнительные соглашения распространяются общие правила составления договоров при условии, что другое не обусловлено договором или законодательством. К примеру, на дополнительное соглашение распростираются обстоятельства действительности сделок (о воле, правосубъектности, волеизъявлении). Так же оно подчинено правилам о заключении договоров.

Из практического видео урока вы узнаете, в каких случаях необходимо дополнительное соглашение к трудовому договору, и в какой форме его составлять: