Договор ренты возмездный. Что такое договор ренты

Общая характеристика договора пожизненной ренты

По данному договору получатель ренты передает другой стороне (т.е. её плательщику) какое-либо имущество в собственность, а плательщик ренты обязуется пожизненно выплачивать получателю регулярную ренту в виде определенной денежной суммы (ч.1 ст. 583, ч. 1 ст. 597 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ)).

Особенности договора пожизненной ренты:

Возмездность договора, которая предполагает, что каждая из сторон получает встречное исполнение;

По своему правовому характеру это реальный договор. После заключения договора и прохождения необходимых формальных процедур, имущество переходит в собственность плательщика ренты с возможностью распоряжения этим имуществом. До времени передачи имущества плательщику в собственность договорные обязательства между сторонами не возникают;

Односторонний характер обязывания. После передачи имущества в собственность плательщику ренты обязанности по договору остаются лишь у него;

Плательщик пожизненной ренты несет риски случайной гибели (случайного повреждения) переданного имущества. Несмотря на серьезное повреждение и даже гибель переданного имущества по независящим от него обстоятельствам, плательщик должен исполнять свои обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ);

Расторжение договора пожизненной ренты возможно только по требованию ее получателя при существенном нарушении плательщиком ренты условий договора (ч. 1 ст. 599 ГК РФ).

Заключить договор пожизненной ренты в качестве ее плательщика может любой субъект гражданского права: физическое либо юридическое лицо, государственное либо муниципальное образование.

Получателями пожизненной ренты являются исключительно физические лица (ст. 596 ГК РФ). При этом законом допускается множественность лиц на стороне получателя ренты, то есть пожизненная рента может быть установлена одновременно в пользу нескольких граждан. Если иное не установлено договором, их доля на получение рентных платежей предполагается равной. Объем обязанностей лица, выплачивающего ренту, не меняется из-за смерти одного из получателей ренты. Его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его другим получателям, а обязательство плательщика ренты по ее выплате прекращается лишь со смертью последнего получателя (ч. 2 ст. 596 ГК РФ). Правопреемство в праве на получение рентных платежей законом не допускается.

Предмет договора пожизненной ренты - любое имущество, находящееся в гражданском обороте, как движимое, так и недвижимое, не обремененное правами третьих лиц.

При передаче недвижимого имущества рентополучатель приобретает право залога на него (ч. 1 ст. 587 ГК РФ). Отказ от такого права, заявленный в договоре ренты, ничтожен.

Если в договоре идет речь о передаче недвижимого имущества, приобретенного в браке, для заключения договора ренты необходимо согласие супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

При передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества плательщик ренты обязан предоставить обеспечение исполнения своих обязательств или застраховать риск ответственности их неисполнения (ненадлежащего исполнения). Нарушение этого условия дает получателю ренты право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (ч. 2, 3 ст. 587 ГК РФ).

Пожизненная рента выплачивается в виде определенной денежной суммы (ч. 1 ст. 597 ГК РФ).

Если договором пожизненной ренты предусмотрено бесплатное отчуждение имущества, размер ежемесячной ренты не может быть менее размера прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ, установленного законом, а при отсутствии такового - менее размера прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ (ч. 2 ст. 597 ГК РФ). Увеличение размера прожиточного минимума влечет соответствующую индексацию и размера пожизненной ренты (ч. 3 ст. 597 ГК РФ).

Как правило, пожизненная рента выплачивается в конце каждого календарного месяца, однако эти условия могут быть изменены договором (ст. 598 ГК РФ).

Существенные условия договора пожизненной ренты

К существенным условиям договора пожизненной ренты относятся:

• условия, вытекающие из сущности рентных обязательств, изложенных в ст. 583 ГК РФ;
• конкретное описание имущества, передаваемого под выплату ренты (например, адрес и описание квартиры) с указанием платности либо бесплатности его передачи;
• размер рентных платежей, способ и порядок их выплаты;
• условие об обеспечении рентных платежей при передаче движимого имущества (для недвижимого имущества такого условия не требуется, поскольку оно обременено залогом в силу закона).

Судебная практика позволяет сформулировать еще ряд положений, которые целесообразно отражать в договоре пожизненной ренты:

• предусмотреть решение вопроса по наследованию квартиры (иного имущества) при наступлении смерти плательщика ренты, которая может произойти до смерти ее получателя;
• решить в договоре вопрос о месте жительства получателя ренты и возможности его переселения из квартиры (иного недвижимого имущества), переданной под рентные выплаты;
• обозначить положение об индексации рентных платежей в зависимости от инфляции, поскольку из природы договора пожизненной ренты следует, что он заключается на длительный срок.

Подробная регламентация всех указанных условий при составлении договора пожизненной ренты не позволит в дальнейшем оспорить его по надуманным основаниям недобросовестной стороне.

Порядок заключения договора пожизненной ренты

При заключении договора пожизненной ренты удобно использовать следующий алгоритм действий:

Обсуждение и согласование сторонами обозначенных выше условий сделки;

Подготовка получателем ренты документов, подтверждающих его право собственности на имущество, передаваемое под рентные выплаты.

Получателю ренты понадобятся следующие документы:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности,
• документы, на основании которых оно возникло (договор купли-продажи, дарения и т.д.), - справка о кадастровой стоимости объекта и его кадастровый паспорт,
• выписка из ЕГРП об отсутствии обременений на передаваемом имуществе;
• справка о зарегистрированных лицах. Плательщику ренты рекомендуется получить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о состоянии здоровья владельца квартиры (иного имущества), передаваемого под пожизненную ренту. Поскольку заключенный договор можно оспорить по причине недееспособности одной из его сторон, получение соответствующих справок позволит добросовестному плательщику обезопасить свои интересы.

Оформление и удостоверение договора пожизненной ренты производится в нотариальном порядке (ст. 584 ГК РФ). Составив договор и собрав все необходимые документы, стороны обращаются к нотариусу, который проверяет пакет документов, оценивает осознанность действий и дееспособность сторон и принимает решение об удостоверении договора пожизненной ренты. При необходимости часть документов может быть истребована нотариусом самостоятельно. За совершение нотариальных действий необходимо уплатить государственную пошлину.

Если договор пожизненной ренты предусматривает отчуждение квартиры (или иного недвижимого имущества), он подлежит государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Для этого в регистрационные органы (Росреестр) подаются: соответствующее заявление, нотариально удостоверенный договор ренты (в трех экземплярах), квитанция об оплате государственной пошлины. На основании этих документов плательщику ренты выдается свидетельство о собственности с указанием обременения имущества в виде ренты.

Новая редакция Ст. 583 ГК РФ

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Комментарий к Ст. 583 ГК РФ

1. Значение. Исторически договор ренты являлся конструкцией, позволявшей вплоть до начала XX в. решать средствами гражданского права проблемы еще не существовавшего социального (в первую очередь пенсионного) обеспечения. В настоящее время договор ренты продолжает сохранять свое значение в качестве дополнительного и альтернативного источника получения средств на содержание в первую очередь граждан. Особенности юридической конструкции договора ренты не позволяют говорить об извлечении прибыли из своего имущества, о "стрижке купонов" и т.п., поскольку непременным условием является передача получателем ренты своего имущества в собственность плательщику ренты.

2. Характеристика. Договор ренты:

Возмездный;

Реальный;

Односторонне обязывающий.

3. Особенности договора ренты.

3.1. Отграничение от других договоров. Договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества (т.е. договоров, направленных на перенесение права собственности на имущество).

От дарения его резко отличает возмездность отчуждения. Основное отличие от купли-продажи и мены заключается в характере встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты. Общий объем причитающихся получателю ренты платежей является неопределенным, поскольку обязательство выплачивать ренту действует либо бессрочно, либо на срок жизни получателя. С этой точки зрения договоры ренты являются алеаторными (рисковыми).

С.А.Хохлов

Договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.

А.П.Сергеев

3.2. Срок. Отличительной чертой всех разновидностей договора ренты является неопределенность срока, на который заключен договор. Данная неопределенность общего срока обусловила повышенное внимание законодателя к установлению периодичности выплаты ренты (см. ст. ст. 591 и 598 ГК РФ).

Различия общего срока договора обусловливают различия видов ренты: постоянной или пожизненной (п. 2 комментируемой статьи).

3.3. Субъекты. Плательщиком ренты может быть любое лицо. Получателем ренты может быть гражданин (пожизненная рента) или гражданин и определенные некоммерческие организации (постоянная рента).

Не могут быть получателями ренты коммерческие организации. По своей сути они должны участвовать в обороте имущества, а не существовать в качестве рантье, живущего на доход, в создание которого он не вовлечен.

С.А.Хохлов

3.4. Предметом договора является, во-первых, имущество, отчуждаемое плательщику ренты, и, во-вторых, разнообразное иное имущество (благо), передаваемое в виде ренты ее получателю (ст. ст. 590, 597, 602 ГК РФ). Под выплату ренты может быть отчуждено любое оборотоспособное имущество (включая деньги, о чем прямо упомянуто в п. 2 ст. 587 ГК РФ).

Нет препятствий признать возможность отчуждения под выплату ренты денег (из анализа п. 2 ст. 585 ГК следует, что деньги могут отчуждаться только безвозмездно). Ничего противоречащего сущности рентных отношений в этом нет. Возможность установления ренты в обмен на денежную сумму предусмотрена, например, в ст. 1968 французского Гражданского кодекса. Зарубежным правопорядкам известна также конструкция государственных ценных рентных бумаг, приобретаемых, понятно, за деньги.

Особенности предмета обусловили выделение в отдельный вид договора ренты договор пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

3.5. Гарантии стабильности рентных отношений. Длительность и рисковый характер договора обусловили следующие особенности договора, направленные на защиту прав получателя ренты:

а) повышенные требования к форме договора (ст. 584 ГК РФ);

б) требования к обеспечению обязательства плательщика ренты (ст. 587 ГК РФ);

в) своеобразные последствия риска случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты (ст. ст. 595 и 600 ГК РФ);

г) придание праву получателя ренты в отдельных случаях характера вещного права (ст. 586 ГК РФ).

3.6. Прекращение договора.

Сущность договора ренты не предусматривает возможности прекратить обязательство плательщика ренты исполнением. Нормальным способом прекращения договора является прекращение лица - получателя ренты: смерть физического лица при пожизненной ренте и переход прав получателя ренты к лицу, которое не может выступать ее получателем.

А.П.Сергеев

Отличительной чертой прекращения рентных отношений является и то, что законодатель с легкостью допускает для плательщика постоянной ренты возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств (ст. 592 ГК РФ), а для получателя всякой ренты - возможность требовать расторжения договора (ст. 593, ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ). Эти правомочия сторон являются противовесом принципиальной неопределенности срока договора.

Другой комментарий к Ст. 583 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Понятие договора ренты сформулировано в п. 1 комментируемой статьи. Как следует из этой нормы, договором ренты признается договор, по которому одна сторона, именуемая получателем ренты, передает другой стороне - плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Российское гражданское законодательство (п. 2 ст. 583 ГК РФ) предусматривает два вида договора ренты: договор постоянной ренты, т.е. договор, по которому устанавливается обязанность плательщика ренты выплачивать ее бессрочно, и договор пожизненной ренты, предусматривающий обязанность выплаты ренты в течение срока жизни ее получателя. Специальным подвидом договора пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением.

Хотя договор ренты с точки зрения терминологии является новым для российского гражданского законодательства, одна из его разновидностей - договор пожизненного содержания с иждивением - была в основных чертах закреплена в ст. 253, 254 ГК РСФСР 1964 г. в виде договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца.

2. Как следует из определения договора ренты, он реальный, возмездный и односторонне обязывающий. Стороны договора ренты - получатель ренты и плательщик ренты. Плательщиком ренты может быть любое лицо в соответствии с его правоспособностью, а получателем - только гражданин или некоммерческая организация.

3. Договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества, и в этом его сходство с договорами купли-продажи, мены и дарения. В то же время от договора дарения договор ренты отличается возмездностью отчуждения имущества. Что касается отличия договора ренты от договоров купли-продажи и мены, то здесь основное различие состоит в отсутствии в договоре ренты заранее определенного сторонами или определяемого по правилам п. 3 ст. 424 ГК эквивалента отчуждаемого имущества.

4. Предметом договора ренты может быть любое имущество, как движимое, так и недвижимое, переданное под выплату ренты. Под рентой понимается определенная денежная сумма либо иное имущественное предоставление, предназначенное для содержания получателя ренты.

Существенное условие любого вида договора ренты - условие о денежном размере ренты (п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597, п. 2 ст. 602 ГК РФ). Если под выплату ренты отчуждается движимое имущество, то существенное условие такого договора сводится к обязанности плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за их неисполнение либо ненадлежащее исполнение (п. 2 ст. 587 ГК РФ).

• ‹ § 1 ГК РФ. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением
• Вверх

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК).

В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (ст. 585 ГК). Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 584 ГК), отсутствие которого влечет ничтожность договора ренты на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ, независимо от того, какое именно имущество передается под выплату ренты. В случае отчуждения под выплату ренты недвижимого имущества, договор подлежит государственной регистрации. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, незаключенной сделкой. В договоре должны быть предусмотрены способы обеспечения исполнения обязательства плательщиком ренты. Для недвижимого имущества - это залог в силу закона. Договор ренты бывает двух видов: постоянная и пожизненная рента, причем пожизненная рента имеет такую разновидность, как договор пожизненного содержания гражданина с иждивением (ст. 583 ГК). Существенным условием договора, это обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст. 329 ГК) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (ст. 587 ГК).

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 589 ГК). Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Размер выплачиваемой постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, а при отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ. Размер постоянной ренты, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения (ст. 590,597 ГК). Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала. Пожизненная рента выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни и выплачивается по окончании каждого календарного месяца. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Выкуп ренты - особый способ расторжения договора. Если со стороны плательщика – отказ в письменной форме не позднее, чем за 3 месяца до прекращения ренты (ст. 592 ГК), получатель ренты – в праве, требовать только в случаях предусмотренных ст. 593ГК. Выкупная цена (при ее неопределенности) – платная рента (сумма годовых рентных платежей ст. 594 ГК); бесплатная – сумма годовых рентных платежей и цена имущества определяется (ст. 424, 594 ГК). Согласно (ст. 601 ГК) по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина так же допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (ст. 596, 605 ГК) Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а также уход за ним, и также оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением (ст. 602 ГК). В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты (на условиях пожизненного содержания) плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 594, 599 ГК). Договором может быть предусмотрена возможность замены условия о предоставлении содержания в натуральной форме на периодические платежи в денежном выражении в течение жизни получателя содержания (ст. 603 ГК РФ); Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Последнее обновление: 11.02.2020

Рента – это один из законных способов отчуждения имущественного права на помещение. Как правило, объектом сделки выступает квартира. Две стороны заключают между собой соглашение, в котором прописывают все нюансы предстоящей операции. Но необходимо быть предельно внимательным!

Одной из сторон сделки, как правило, выступает пожилой или нездоровый человек, которому требует дополнительный уход и физическая помощь. В качестве платы за труд, он предлагает передать в собственность жилое помещение. Но не стоит путать договор ренты на квартиру с завещанием. Данное соглашение составляется на определённых условиях, которые характеризуют ренту как вид юридической сделки.

Регулируется данная операция главой 33 ГК РФ. В статьях этой главы прописано, что рента бывает следующих видов:

• постоянная;
• пожизненная;
• пожизненное содержание с иждивением.

Важно! Только стороны могут решить между собой, какой вид соглашения им заключать. Выбор зависит от многих обстоятельств. Например, владелец квартиры является лежачим инвалидом и ему необходим круглосуточный уход. Тогда правильнее будет заключить договор на постоянное проживание с иждивением взамен жилья.

Согласно такому соглашению, квартира или иное жилое помещение перейдёт в собственность другого человека только после смерти владельца. На такие условия, как правило, идут пожилые люди, которым необходима помощь. Они нанимают себе помощника. Но так как лишних финансов у старика нет, помощнику он платить не будет. Пожизненная рента подразумевает, что плата за уход придёт в будущем в виде квартиры.

Важный нюанс такого соглашения – рентоплательщик (тот человек, который осуществляет уход за владельцем квартиры) должен уплачивать рентополучателю (собственнику помещения) некую сумму в установленные сроки. Как правило, они между собой являются родственниками, порой близкими. Как только владелец квартиры умрёт, имущественное право перейдёт помощнику. Как только это происходит, договор считается исполненным, все обязательства прекращаются.

У такого вида гражданских отношений есть свои положительные и отрицательные стороны. Для наглядности их можно сформировать в таблицу:

Важно! Прежде чем заключать такой договор, необходимо убедиться в добросовестности самого владельца квартиры.

Обязательства с обеих сторон вступают в силу после регистрации соглашения в Росреестре.

Бессрочная рента

Получателями ренты по данному виду договора выступают граждане или некоммерческие предприятия. Договор прекращает своё действие, как только плательщик по нему выполнит все прописанные обязательства. Для этого необходимо письменное уведомить вторую сторону сделки о своих намерениях, и получить от неё письменное согласие.

Как правило, рентные платежи устанавливаются в денежной форме. Но закон не запрещает установить их в другой форме – натуральной или вещевой, в форме услуг или работ. Если стороны договорятся между собой, можно прописать в договоре смешанный вид платежей. Например, ежемесячная плата за ренту установлена в размере 12 000 рублей. Порядок выплат таков – 8 000 рублей наличными средствами, а на 4 000 покупаются продукты и лекарства.

У данного вида ренты также существуют положительные и отрицательные стороны. Это:

Важно! Перед заключением договора на данный вид ренты необходимо удостовериться в порядочности её получателя, а также его возможных наследников.

К сожалению, многие российские старики находятся в сложном материальном положении. Их пенсии катастрофически не хватает на удовлетворение всех нужд. Поэтому некоторые из них, не имея близких родственников, которые могли бы оказать материальное содействие, охотно идут на заключение договора с пожизненным содержанием.

Как и в других разновидностях ренты, её получателем является собственник квартиры, а плательщиком – помощник по хозяйству. Предмет сделки – недвижимость. Но, вместо регулярного внесения рентных платежей, плательщик обязан материально обеспечивать самого получателя или третье лицо, на которое он укажет. Ежемесячная сумма материального содержания прописывается в «теле» договора.

Плюсы и минусы данного вида ренты:

Важно! Получатель ренты должен посоветоваться с квалифицированным юристом для того, чтобы не быть обманутым.

Чем отличается от сделки купли-продажи

Передать право владения можно и по договору купли-продажи. Это более распространённый способ. Но всегда есть риск оказаться на улице! Рента от этого защищает. Основные отличия представлены в таблице:

Сравнение с дарением

Ещё один способ передачи имущественного права – это дарение. Необходимо внимательно изучить плюсы и минусы обоих способов. Это:

Налогообложение сделки

У каждой стороны возникает материальная выгода, с которой нужно платить подоходный налог в размере 13%. Для этого необходимо задекларировать получаемую прибыль и самостоятельно рассчитать сумму ежегодного платежа по налогу.

Важно! У обеих сторон есть право на имущественный вычет.

Документы для договора ренты

Стороны должны подготовить:

• свои паспорта;
• документы на жилое помещение;
• выписку из домовой книги о том, кто ещё прописан в данной квартире;
• выписку из лицевого счёта об отсутствии долгов по коммуналке;
• составленный договор возмездной или безвозмездной ренты.

Важно! Сначала соглашение изучит нотариус. Если нет никаких нарушений, он его заверит. Потом его можно сдавать на регистрацию.

Стоимость услуг нотариуса

В разных городах и муниципалитетах установлены различные технические тарифы на услуги нотариуса. Но за выполнение регистрационных действий необходимо заплатить пошлину 2 000 рублей.

Заключение

Рента – это один из способов немного облегчить себе старость. Если нет детей или иных родственников, готовых взять на себя заботы о пожилом родителе, то приходится обращаться за помощью к посторонним людям.

Заказать бесплатную консультацию юриста

). Ученый писал, что «собствен-ник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было». Вторая причина появления ренты, по мнению Л.Ж. Морандьера, состояла в том, что «церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические… Это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту».

В российском дореволюционном законодательстве институт ренты отсутствовал, хотя был известен практике и широко обсуждался в науке.

ГК 1922 г. не упоминал ни о ренте как таковой, ни о какой-либо из ее разновидностей. Между тем в период действия этого кодекса договоры, связанные с принятием на себя обязанностей по содержанию в обмен на переданное имущество, совершались. В отсутствие специального правового регулирования по данному поводу в судах неоднократно возникали споры.

В ГК РСФСР 1964 г. в главе о купле-продаже появились статьи о пожизненной ренте. Речь идет о ст. 253 «Купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца» и ст. 254 «Прекращение договора купли-продажи жилого дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца».

И лишь в действующем Гражданском кодексе институт ренты приобрел самостоятельное значение.

Понятие договора ренты . По договору ренты получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде: а) определенной денежной суммы либо б) предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

ГК РФ выделяет три разновидности договора ренты: постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением.

Данные разновидности различаются по субъектному составу, предмету, по форме предоставления содержания и его минимальному размеру, срокам предоставления, по возможности правопреемства и выкупа ренты и т.д.

В данной теме сначала будут рассмотрены общие положения о договоре ренты, а затем охарактеризована каждая из разновидностей.

Правовое регулирование договора ренты . К каждому виду договора ренты применяются соответствующие нормы: к постоянной ренте — § 2 главы 33 ГК РФ, пожизненной ренте — § 3 главы 33 ГК РФ, пожизненному содержанию с иждивением — § 4 главы 33 ГК РФ.

При недостаточности специальных норм к отношениям, возникающим из того или иного вида договора ренты, применяются общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением, содержащиеся в § 1 главы 33 ГК РФ.

Помимо этого, согласно п. 2 ст. 585 ГК РФ отношения, связанные с передачей имущества под выплату ренты, регулируются (в части, не противоречащей существу ренты) правилами о купле-продаже (глава 30 ГК РФ) — при возмездной передаче имущества в собственность плательщику ренты либо о дарении (глава 32 ГК РФ) — если передача такого имущества совершалась безвозмездно.

Например, из норм о купле-продаже могут применяться нормы о моменте перехода риска случайной гибели передаваемого имущества (ст. 459 ГК РФ), об обязанности передать вещь свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ) и т.д. Среди норм о дарении могут применяться, в частности, нормы о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подаренной вещи (ст. 580 ГК РФ), о передаче в дар имущества, находящегося в общей совместной собственности (п. 2 ст. 576 ГК РФ), и др.

Правовая характеристика договора ренты . Договор ренты является реальным договором, он считается заключенным только с момента передачи имущества плательщику ренты.

Договор относится к возмездным и односторонним договорам (после передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей).

Форма договора ренты .

Спецификой договора ренты является установленное ст. 584 ГК РФ требование о необходимости нотариального удостоверения договора.

Если под выплату ренты передается движимое имущество (в т.ч. деньги), то плательщик ренты обязан:

• предоставить обеспечение исполнения его обязательств (залог, неустойка , поручительство и т.д.);
• или застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

Названные обязанности плательщика являются существенными условиями договора ренты. При их отсутствии договор признается незаключенным.

Кроме того, при невыполнении плательщиком ренты названных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе:

• расторгнуть договор ренты;
• потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Ответственность за просрочку выплаты ренты. При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. Если в договоре отсутствуют указания на размер процентов, то согласно ст. 588 ГК РФ применяется ставка рефинансирования в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Постоянная рента .

а) Сущностным отличием договора является то, что обязательство по выплате ренты не ограничивается каким-либо сроком. Право на получение ренты может переходить путем уступки права требования, по наследству к гражданам или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц .

б) Получателями постоянной ренты могут быть только:

• некоммерческие организации , если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

в) Плательщиком постоянной ренты могут быть любые дееспособные субъекты гражданского права

г) Существенные условия договора постоянной ренты включают в себя предмет и способ обеспечения исполнения обязательств плательщика при передаче движимого имущества.

д) Предмет договора постоянной ренты образует, с одной стороны, имущество, которое отчуждается под выплату ренты, а с другой — сама рента, которая выплачивается получателю.

В качестве ренты в договоре могут предусматриваться (ст. 590 ГК РФ):

• денежные суммы в размере, устанавливаемом в договоре;
• предоставление вещей;
• выполнение работ;
• оказание услуг.

Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда .

е) Сроки выплаты постоянной ренты. Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала (ст. 591 ГК РФ).

ж) Выкуп постоянной ренты.

По договору постоянной ренты правом выкупа (требования выкупа) обладает как плательщик, так и получатель ренты.

Выкуп ренты осуществляется по выкупной цене (ст. 594 ГК РФ). Выкупная цена постоянной ренты может быть определена договором.

Если стороны не включили в договор условия о выкупной цене, то действуют специальные правила ее определения. Согласно этим правилам выкупная цена определяется по-разному в зависимости от того, передавалось имущество по договору ренты за плату или бесплатно. В первом случае выкупная цена определяется в размере годовой суммы подлежащей выплате ренты, а во втором случае к этой сумме добавляется цена переданного имущества.

Право плательщика выкупить ренту носит безусловный характер (п. 3 ст. 592 ГК РФ). Это означает, что условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. В договоре право выкупа можно лишь ограничить:

• сроком жизни получателя ренты;
• иным сроком, не превышающим 30 лет с момента заключения договора .

Отказ плательщика ренты от дальнейшей выплаты ренты путем выкупа должен быть заявлен не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты.

При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Что касается получателя ренты, то он вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

• плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
• плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
• плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
• недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
• в других случаях, предусмотренных договором.

з) Прекращение договора постоянной ренты в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты. Обязательство по выплате ренты прекращается по данному основанию, когда: 1) имущество было передано под выплату ренты за плату и 2) плательщик потребует прекращения обязательства по выплате ренты или изменения условий ее выплаты (п. 2 ст. 595 ГК РФ).

В то же время риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты (п. 1 ст. 595 ГК РФ).

Пожизненная рента .

а) Сущностным отличием договора является то, что обязательство по выплате ренты устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им лица.

б) Получателями пожизненной ренты могут быть только физические лица.

При этом получателем может быть как собственник передаваемого под выплату ренты имущества, так и третье лицо, в пользу которого устанавливается рента.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты (п. 2 ст. 596 ГК РФ).

Доля одного из получателей в случае его смерти переходит к пережившим его получателям, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное. В случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ).

в) Плательщиком пожизненной ренты, так же как и постоянной ренты, могут быть любые дееспособные субъекты гражданского права (кроме юридических лиц, если выплата ренты противоречит их уставным целям). Субъектный состав плательщика ренты может меняться (например, при отчуждении полученного под выплату ренты имущества).

г) Существенные условия договора пожизненной ренты, так же как и постоянной ренты, включают в себя предмет и способ обеспечения исполнения обязательств плательщика при передаче движимого имущества.

д) Предмет договора пожизненной ренты образует, с одной стороны, имущество, которое отчуждается под выплату ренты, а с другой — сама рента, которая выплачивается получателю.

Что касается имущества, которое отчуждается под выплату ренты, то им может быть любое оборотоспособное имущество, как движимое, так и недвижимое.

Особенностью договора пожизненной ренты является то, что в качестве ренты в договоре может определяться только денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни (ст. 597 ГК РФ).

Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре:

• в расчете на месяц должен быть не менее одного минимального размера оплаты труда, установленного законом;
• подлежит индексации с учетом уровня инфляции в порядке и случаях, которые предусмотрены законом.

е) Сроки выплаты постоянной ренты. Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК РФ).

ж) Выкуп пожизненной ренты.

По договору пожизненной ренты, в отличие от договора постоянной ренты, правом требования выкупа ренты обладает только получатель ренты.

Получатель пожизненной ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на тех же условиях, что и в договоре постоянной ренты (по выкупной цене и т.д.) в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты (ст. 599 ГК РФ).

При этом плательщик ренты остается собственником имущества, переданного в ренту. Однако получатель ренты вправе на основании п. 2 ст. 599 ГК РФ требовать возврата имущества в собственность, если имущество передано под выплату пожизненной ренты бесплатно. Тогда выкупная цена ренты должна быть уменьшена на стоимость этого имущества. Таким образом, п. 2 ст. 599 ГК РФ является исключением из общего правила, установленного п. 4 ст. 453 ГК РФ, по которому стороны договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения (в рассматриваемом случае — прекращение путем выкупа) договора.

При существенном нарушении договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вместо предъявления требования выкупа ренты вправе потребовать:

• расторжения договора;
• возмещения убытков (в сумму возмещаемых убытков войдет стоимость имущества, переданного в ренту, если имущество было передано под выплату ренты бесплатно).

При этом получатель ренты не вправе требовать возврата имущества в собственность.

з) Прекращение договора пожизненной ренты в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты, не предусмотрено, в отличие от договора постоянной ренты. Согласно ст. 600 ГК РФ плательщик ренты несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества. Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

Пожизненное содержание с иждивением .

а) Сущностным отличием договора является более тесное взаимодействие сторон по сравнению с договорами постоянной и пожизненной ренты. В договоре пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты, получив недвижимое имущество в собственность, обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением (обеспечивать потребности в жилище, питании, одежде и т.д.) гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Кроме того, обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания.

б) Получателями пожизненного содержания с иждивением могут быть те же субъекты, которые могут быть получателями пожизненной ренты.

в) Плательщиком пожизненного содержания с иждивением также могут быть те лица, которые могут быть плательщиком пожизненной ренты.

г) Существенные условия договора пожизненного содержания с иждивением включают в себя предмет и стоимость всего объема содержания в месяц (которая не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда).

Способ обеспечения исполнения обязательств плательщика не является существенным условием, поскольку в силу того, что по договору передается недвижимость, автоматически у получателя ренты возникает право залога на имущество, отчуждаемое под выплату ренты (ст. 587 ГК РФ).

д) Предмет договора пожизненного содержания с иждивением образует, с одной стороны, имущество, которое отчуждается под выплату ренты, а с другой — сама рента, которая выплачивается получателю.

Что касается имущества, которое отчуждается под выплату ренты, то им может быть только недвижимое имущество. Это специфика договора.

В качестве ренты в договоре определяется форма обеспечения плательщика (ст. 602 ГК РФ):

• обеспечение потребностей гражданина в жилище, питании и одежде;
• уход за гражданином;
• оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Как уже отмечалось, в договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

Пункт 3 ст. 602 ГК РФ устанавливает, что при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ). При замене натурального содержания периодическими денежными выплатами последние производятся, как правило, в соответствии с указанной в договоре пожизненного содержания с иждивением стоимостью натурального содержания. Периодичность платежей, которыми заменяется натуральное содержание, устанавливается, если иное не предусмотрено договором, по правилам ст. 598 ГК РФ — по окончании каждого календарного месяца.

е) Сроки выплаты пожизненного содержания с иждивением как таковые не устанавливаются, поскольку потребности граждан в еде, жилище и т.п. удовлетворяются постоянно.

ж) Выкуп ренты.

Выкуп ренты осуществляется по правилам, установленным для пожизненной ренты, т.е. выкуп может осуществляться только по требованию получателя ренты в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты.

При существенном нарушении договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вместо предъявления требования выкупа ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания.

Судебная практика исходит из того, что требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, т.е. требование о расторжении договора куплипродажи квартиры, может быть поддержано наследниками получателя ренты, обратившегося с иском, но впоследствии умершего.

Так, Рихтер М.Н. (получатель ренты) обратилась в суд с иском к Долгополовой О.В. (плательщик ренты) о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, указав, что ответчик взятые на себя по договору обязательства по ее содержанию и уходу не выполняет.

В процессе рассмотрения дела истица умерла, определением суда в дело в качестве правопреемника была допущена ее наследница по завещанию Рукавишникова Н.В. Решением суда, оставленным без изменения вышестоящими инстанциями, договор был расторгнут.

В протесте, внесенном заместителем Генерального прокурора РФ в Президиум Верховного Суда Российской Федерации , был поставлен вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных актов.

В протесте утверждалось, что судебные инстанции исходили из ошибочного суждения о том, что спорные правоотношения допускают правопреемство. Поскольку обязательства плательщика ренты Долгополовой О.В. по обеспечению ухода и содержанию получателя ренты Рихтер М.Н. подлежали исполнению непосредственно в пользу последней, т.е. неразрывно были связаны с личностью

Рихтер М.Н., они прекратились вследствие ее смерти. Следовательно, к наследнице Рихтер М.Н. не могло перейти ее право требования к Долгополовой О.В. по предоставлению содержания и ухода, вытекающее из договора пожизненного содержания с иждивением и, соответственно, право требовать расторжения данного договора ввиду существенного нарушения его условий.

Президиум Верховного Суда РФ не согласился с доводами протеста и оставил судебные акты без изменения, указав следующее. В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания. Однако защита указанного права не являлась предметом спора по рассматриваемому делу. Предметом спора являлось требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества (квартиры) ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, т.е. требование о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 605 ГК РФ). Указанное требование было заявлено первоначально самой Рихтер М.Н. и затем поддержано после ее смерти наследницей по завещанию Рукавишниковой Н.В. В правоотношениях по возврату квартиры правопреемство являлось допустимым, поэтому суд правомерно допустил к участию в деле правопреемника истицы и разрешил спор по существу с вынесением решения о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением.

В то же время наследники получателя ренты после смерти последнего могут выступать лишь как правопреемники и самостоятельного права на предъявление такого иска о расторжении договора не имеют.

В обоих случаях — и при выкупе ренты, и при предъявлении требования о возврате имущества — плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов , понесенных в связи с содержанием получателя ренты (ст. 605 ГК РФ).

з) Так же как и в договоре пожизненной ренты, в договоре пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества.

и) Как собственник полученной недвижимости плательщик ренты обладает полномочиями по распоряжению недвижимым имуществом (отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество), но с определенным ограничением: требуется предварительное согласие на распоряжение объектами недвижимости получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Это связано с тем, что последний продолжает пользоваться недвижимостью, как правило, жильем, бывшим в его собственности до передачи по договору, получает содержание с иждивением.

С данным обстоятельством связана и другая обязанность плательщика ренты — поддерживать переданный ему в собственность объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии, чтобы не снижалась его прежняя стоимость, поскольку в договоре пожизненного содержания с иждивением не исключена возможность возврата этого имущества по требованию получателя ренты.