В каких случаях может быть получен отказ в государственной регистрации права собственности на землю?

Право наобъект недвижимого имущества, огосударственной регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации всоответствии сЗаконом « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

Если сзаявлением огосударственной регистрации прав обратилось не уполномоченное на то лицо, или документы, представленные нагосударственную регистрацию, несоответствуют требованиям закона поформелибо содержанию;

Если актгосударственного органаили акторгана местного самоуправления опредоставлении прав наземельный участок был признан, всоответствии сзаконодательством, недействительным смомента егоиздания.

Лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, неуполномочено было заниматься предоставлением прав наданный участок земли;

Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без упоминания о данных условиях;

Правоустанавливающий документ на участок земли свидетельствует оботсутствии узаявителя прав наданный объект недвижимости;

Правообладатель непредставил заявление идругие необходимые документы нагосударственную регистрацию ранее – при возникновении права наобъект недвижимого имущества, хотя их наличие было необходимо длягосударственной регистрации после введения вдействие Закона;

Непредставлены все документы - всоответствии сзаконодательством, требующим государственную регистрацию прав;

Имеются противоречия между заявленными правами иужезарегистрированными правами;

Осуществление государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимого имущества недопускается федеральным законом.

Последствия получения отказа в совершении регистрационных действий

Самым негативным последствием при получении отказа вгосударственной регистрации права собственности на землю можно считать дальнейшую невозможность перехода права собственности. Ведь определенные группы договоров считаются заключенными только после государственной регистрации, и в итоге собственник оказывается не в состоянии участвовать в сделке. К их числу, например, относятся сделки сжилым недвижимым имуществом. Договоры с земельными участками хоть и являются заключенными смомента ихподписания, но законодатель все равно предусматривает обязательную государственную регистрацию перехода права собственности подоговору купли-продажи. Это касается любого объекта недвижимости, в том числе - и земли. Переход права собственности, который непрошел обязательную государственную регистрацию, не может считаться свершившимся, ипотому непорождает правовых последствий длязаключивших его сторон. Таким образом, отказ всовершении регистрационных действий означает не что иное, как ничтожность самой сделки.

К другим нежелательным последствиям при получении отказа вгосударственной регистрации относится и потеря денег, уплаченных в виде государственной поплины.

Обжалование отказа вгосударственной регистрации права собственности на землю

Сообщение о причине отказа направляется заявителю вписьменной форме в течение неболее пяти дней после окончания срока, установленного длярассмотрения заявления.

При получении отказа узаявителя остается дваварианта дальнейших действий:

1. Повторное обращение сзаявлением орегистрации правана участок земли.

2. Обжалование отказа всудебном порядкелибо направление всудискового заявления опризнании права собственности.

Обычно жалоба на действия регистрационного органа состоит из трех частей и обязательного перечня прилагаемых к ней доказательств.

В первой (описательной) части содержатся указания на документ, зафиксировавший отказ в регистрации; вторая (мотивировочная) - доводы заявителя, а также основания, по которым он считает неверным обжалуемое решение; в просительной (третьей) части жалобы выражается аргументированное требование лица, подающего жалобу.

К жалобе, поданной заявителем, необходимо приложить следующие документы:

1. копию обжалуемого отказа;

2. правоустанавливающие документы на землю;

3. документы, подтверждающие оплату государственной пошлины в указанном законом порядке и размере (если есть необходимость в такой оплате), либо право на получение льгот при оплате государственной пошлины, или ходатайство о предоставлении отсрочки (уменьшении размера госпошлины);

4. копии самой жалобы;

5. доверенность либо иной документ, подтверждающий полномочия на подписание жалобы представителем (при его участии в процессе), и т. д.

Преимущества привлечения юриста для обжалования отказа в регистрации права собственности на землю

Наша компания, основанная в 1992 году, имеет многолетнюю положительную практику обжалования действий любых государственных органов: при отказе в регистрации права собственности, приватизации, регистрации по месту жительства и т. д. Доверившись нашим специалистам, вы можете забыть о возможных неприятностях и ошибках, которые, увы, не редкость в процессе рассмотрения жалобы.

Процесс государственной регистрации операций с недвижимым имуществом регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (именуемый далее – Закон).

Прием документов на государственную регистрацию является самым началом процесса регистрации возникновения или прекращения прав на объект недвижимости. Результата у такого приема документов может быть всего два:

• Государственная регистрация;
• Отказ в государственной регистрации.

При выдаче сообщения об отказе в совершении регистрационных действий, регистрирующий орган мотивирует отказ ссылками на нормы законодательства. Получив такой отказ, заявители могут устранить замечания и подать документы вновь или обжаловать отказ в суде .

Промежуточной стадией в решении вопроса об отказе или регистрации может быть сообщение о приостановке регистрационных действий до исправления конкретных замечаний регистрирующего органа . Однако, по результатам этих замечаний при их исправлении будет регистрация, при неустранении замечаний - отказ в совершении регистрационных действий.

Юридические основания отказа в совершении регистрационных действий

К счастью для заявителей, в п. 1 ст. 20 Закона определен список оснований для отказа в совершении регистрационных действий. В регистрации может быть отказано, если:

• право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
• с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
• документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
• акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
• лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
• лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
• правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
• правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества;
• не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации прав;
• имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
• осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии в соответствии с федеральным законом.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суде или арбитражном суде .

До внесения в ЕГРП записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права.

При отказе в государственной регистрации права уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав.

Отрицательные последствия отказа в совершении регистрационных действий

Самым существенным негативным последствием отказа в совершении регистрационных действий является отсутствие правовых последствий самой сделки, т.е. перехода права собственнсти. Существуют несколько групп договоров которые считаются заключенными с момента государственной регистрации. К таким договорам относятся все сделки с жилыми объектом недвижимости (п.3. ст.433 ГК РФ). Договоры с нежилыми помещениями и земельными участками считаются заключенными с момента их подписания. Однако, действующее законодательство предусматривает обязательную государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи любого объектами недвижимости, т.к. в соответствии со ст. 551 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Переход права собственности не прошедший обязательную государственную регистрацию считается не произошедшим, и не порождает правовых последствий для ее сторон. Таким образом, отказ в государственной регистрации означает отсутствие самой сделки. Еще одним отрицательным последствием отказа в государственной регистрации является потеря денежной суммы в размере уплаченной государственной пошлины, т.к. в соответствии с п. 5 ст. 20 Закона уплаченная пошлина в случае отказа в регистрации не возвращается.

При получении отказа в государственной регистрации у заявителя остается лишь два выхода:

• Повторно обратиться с заявлением о регистрации права (сделки), исправив документы или устранив все иные замечания, указанные в уведомлении об отказе. Законом не установлено каких-либо ограничений в отношении количества таких обращений, поэтому можно обращаться в регистрирующий орган с этой целью сколько угодно раз, разумеется каждое обращение должно сопровождаться уплатой государственной пошлины. Но это касается лишь случаев с устранимыми нарушениями, например опечатки, недочеты и неточности в договоре.
• Обжаловать отказ в суде или подать в суд иск о признании права. Этот случай используется только тогда, когда замечания, указанные в уведомлении об отказе, устранить не возможно в силу объективных причин.

В соответствии с п. 3 ст. 20 Закона при принятии решения об отказе в государственной регистрации заявителю в письменной форме и в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение (письмо) о причине отказа.

Письмо об отказе в совершении регистрационных действия подписывается регистратором и должно содержать мотивированные причины отказа со ссылками на нормативно правовые акты, которыми руководствовался регистратор принимая решение об отказе. Письменный отказ в совершении регистрационных действия направляется всем сторонам сделки. Также отказ должен обязательно содержать ссылку на одно из оснований содержащихся в п. 1 ст. 20 Закона – юридическое основание отказа.

Юридические основания для приостановления совершения регистрационных действий

Основания для приостановления («приостановки») совершения регистрационных действий четко не прописаны в ст. 19 Закона о регистрации. Указанная статья не содержит исчерпывающий список оснований для приостановления, и устанавливает правило о том, что регистрация может быть приостановлена «при возникновении … сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений». Срок приостановления регистрационных действий определен Законом - 1 месяц. По закону государственный регистратор обязан принимать необходимые меры по получению дополнительных сведений и подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

Государственная регистрация прав на основании судебного акта может приостанавливаться государственным регистратором только при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов.

В случае приостановления регистрационных действий государственный регистратор в письменной форме уведомляет заявителя о причинах, препятствующих регистрации. Суть этих оснований обычно сводится к подаче дополнительных документов или исправлении ошибок в ранее предоставленных документах.

Однако если месячный срок приостановления регистрации будет пропущен и замечания не будут устранены, то государственный регистратор на основании п. 2 ст. 19 Закона обязан оказать заявителю в совершении регистрационных действий.

Обжалование отказа в совершении регистрационных действий в судебном порядке

Действующим законодательством предусмотрена процедура обжалования действий (бездействий) органов государственной власти. В п. 5 ст. 2 Закона о регистрации прямо предусмотрено правило о том, что отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд , арбитражный суд .

Если отказ в регистрации будет получен юридическим лицом, то обжалование должно происходить в порядке, установленном правилами главы 24 Арбитражно-процессуального Кодекса РФ («рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов…»). Срок обжалования такого решения установлен п. 4 ст. 198 АПК РФ и равняется трем месяцам со дня, когда стало известно о нарушении их прав и законных интересов.

Если в регистрации будет отказано физическому лицу, то оно вправе обжаловать отказ в порядке, установленном правилами главы 25 Гражданско-процессуального Кодекса РФ («производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти…»). В соответствии с п. 1 ст. 256 ГПК РФ такие отказы должны быть обжалованы физическими лицами также в течение трех месяцев со дня получения уведомления об отказе.

Если судом будет удовлетворено требование истца, то отказ будет признан незаконным и регистрационный орган будет обязан совершить регистрационные действия. Причем срок вступления решения арбитражных судов об оспаривании действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц подлежат немедленному исполнению, за исключением случая когда самим решением установлен иной срок.

Суд по регистрации прав

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

Отказ в регистрации прав

Как известно с 1 января 2017 года в Российской Федерации права на недвижимое имущество регистрируются по новым правилам – по закону «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015г. №218-ФЗ.

Согласно новому закону отказ в регистрации прав может произойти в момент подачи документов на государственную регистрацию прав или в процессе юридической экспертизы поданных документов. Так согласно пункту 15 статьи 18 закона при подаче документов на бумажном носителе (личное обращение) их могут не принять, если не установлена личность заявителя.

Учитывая, что прием документов на государственную регистрацию прав физических лиц осуществляют многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг (МФЦ), фактический отказ в принятии документов физические лица получают в МФЦ.

МФЦ и регистрирующий права на недвижимость государственный орган делает вывод о неустановлении личности заявителя, если в момент подачи заявления на гос регистрацию прав не предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя, или заявитель отказался предъявить документ, удостоверяющий его личность. Вместе с тем, заявителям необходимо учесть, что положения закона позволяют трактовать его расширительно, поскольку основания для отказа в принятии документов на гос регистрацию прав сформированы в виде открытого перечня.

Понятие «установление личности» в самом законе не раскрыто, и регистраторы толкование понятия «установление личности» для гос регистрации прав проводить с учетом Положения о паспорте гражданина РФ, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 июля 1997 г. N 828, а установление личности ностранных граждан — по правилам закона РФ от 25.07.2002 N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации.

Так согласно пункту 1 Положения о паспорте гражданина РФ единственным документом удостоверяющим личность гражданина РФ с 14 лет является паспорт гражданина РФ.

Какое практическое значение это имеет для гос регистрации прав? — Не стоит для регистрации прав предоставлять водительские права или снилс, или военный билет. По таким документам у вас просто не примут заявление на гос регистрацию.

С паспортом гражданина РФ так же не все просто. Согласно Положению о паспорте гражданина РФ паспорт может быть недействительным, например, если в него внесены отметки, не предусмотренные этим положением (пункт 6 положения). Например, при пересечении границы с Украиной и предъявлении российского паспорта Украинские пограничники ставят в него штампик о пересечении границы, что сразу делает паспорт гражданина РФ недействительным.

Кроме того, российские паспорта заведомо имеют срок действия в зависимости от возраста его владельца (пункт 7 положения):

от 14 лет — до достижения 20-летнего возраста;

от 20 лет — до достижения 45-летнего возраста;

от 45 лет — бессрочно.

По этому, уже при подготовке к сделке с недвижимостью проверьте свой российский паспорт, и при достижении соответствующего возраста замените его. Органы государственной регистрации прав тщательно следят за действительностью представленных на регистрацию документов, и действительность паспорта является частой причиной отказа в принятии документов.

В отличие от многих государств в России существуют внутренние паспорта и заграничные паспорта, причем правила их выдачи, требования к эти паспортам и срок их действия не совпадают. Важно, что на территории РФ заграничный паспорт гражданина РФ не применяется для удостоверения личности, и при регистрации прав на недвижимость в России загран паспорт у вас не примут.

Более сложная ситуация с удостоверением личности иностранцев. Согласно закону РФ от 25.07.2002 N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» личность иностранца на территории РФ удостоверяется паспортом иностранного гражданина а так же международными договорами. По этому, у МФЦ и у регистрирующего органа появляется дополнительная возможность для усмотрения на стадии подачи документов.

Соответственно, фактически первый этап получения отказа в государственной регистрации прав на недвижимость может быть получен при подаче заявления и документов на государственную регистрацию права в МФЦ или непосредственно в Росреестре.

Основания для отказа в государственной регистрации прав

Основания для отказа в государственной регистрации прав в законе о государственной регистрации сформулированы в самой общей форме и связаны с не устранением причин препятствующих государственной регистрации (статья 27). При этом, в законе отсутствует перечень таких препятствий.

Вместе с тем, в части 1 статьи 26 закона приведен перечень причин из 55 пунктов, которые являются основанием для приостановки государственной регистрации прав. Очевидно именно эти обстоятельства указывают регистраторы Росреестра в качестве оснований для отказов в государственной регистрации прав.

Среди 55 оснований для приостановления государственной регистрации в частности указаны:

1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;

2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

4) право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом;

5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

6) представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;

7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами;

9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;

10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;

Как видно, перечень достаточно широкий и содержит оценочные критерии, что позволяет каждый из пунктов перечня оснований для приостановки государственной регистрации достаточно широко толковать. То есть новый закон о государственной регистрации прав предоставляет регистратору широкое поле возможностей для усмотрения.

Гарантией интересов заявителя государственной регистрации прав является двухэтапная процедура отказа в гос регистрации которая в обязательном порядке должна содержит: 1) приостановку по инициативе регистрирующего органа, и 2) решение об отказе. Каждое из решений и решение о приостановлении и об отказе в государственной регистрации прав, согласно статье 28 закона, оформляется в виде отдельного документа.

Обжаловать отказ в регистрации прав

Возможность обжаловать отказ в государственной регистрации прав предусмотрена в статье 8.1 Гражданского кодекса РФ, и с января 2017 года — частью 12 статьи 29 закона «О государственной регистрации недвижимости (218-ФЗ). Способ обжалования отказа единственный – судебный.

Суд по регистрации прав

Но это не догма, поскольку действия заявителей при получении отказа каждый раз индивидуальны и зависят от конкретной ситуации. Как было показано выше отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество возможен только после приостановки регистрации, а приостановка допускается только по основаниям, прямо установленным в статье 26 закона. Именно от оснований приостановки и отказа в государственной регистрации права зависят дальнейшие действия заявителей. Мотивы и приостановки и отказа в государственной регистрации права должны быть изложены в соответствующем решении регистрирующего органа. Суд по регистрации прав, фактически, разбирает мотивы принятого государственным органом решения.

Например, если отказ мотивирован не представлением документов, необходимых для государственной регистрации права (п.5 ч.1 ст.26 закона о государственной регистрации недвижимости), то такой отказ может быть связан и с технической ошибкой заявителя (забыли предоставить документ или не знали, что нужно предоставить документ). В этом случае даже в случае отказа у заявителя есть право повторной подачи документов на государственную регистрацию.

В другом случае если одна из сторон договора купли продажи недвижимости уклоняется от подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности, Росреестр, как и в первом случае, откажет в государственной регистрации права. Отказывая Росреестр так же обоснует отказ не представлением документов, необходимых для государственной регистрации права и тем же п.5 ч.1 ст.26 закона.

Но во втором случае оспаривать отказ бесполезно, поскольку заявитель действительно не представил необходимые документы, как минимум подписанное продавцом заявление, более того, устранить уклонение второй стороны заявитель самостоятельно не сможет. Такая ситуация преодалевается путем подачи в суд иска о признании права собственности на недвижимость согласно части 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ.

В третьем случае, например при государственной регистрации вновь созданной недвижимости, Росреестр может отказать так же ссылаясь на п.5 ч.1 ст.26 закона и мотивируя не предоставлением документов третьего лица на земельный участок. В этом случае заявитель вправе оспаривать отказ государственного органа именно на основании статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ и части 12 статьи 29 закона 218-ФЗ требуя признать незаконным а потому недействительным решение Росреестра об отказе в государственной регистрации.

Функции Росреестра по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с недвижимостью – это так называемые административные публичные функции, а споры, возникающие между Росреестром и заявителями при выполнении регистрационных функций являются административными.

• Если заявитель – организация или предприниматель и созданная недвижимости используется в предпринимательской или иной экономической деятельности, заявитель подает заявление в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, оспаривая ненормативный акт государственного органа (Росреестра).

Такие заявления имеют ряд особенностей подготовки и рассмотрения. Заявление должно быть подано в течение 3-х месяцев с даты вынесения решения соответственно о приостановке или об отказе в государственной регистрации права. Существенным отличием заявления в порядке 24 главы АПК РФ от исков при исковом производстве – истец должен доказать только два обстоятельства: 1) Не соответствие решения государственного органа закону, и 2) Нарушение прав заявителя таким решением, или создание препятствий заявителю в осуществлении предпринимательской деятельности, или в возложении на заявителя, нарушение закона, какие либо обязанности (ч.1 ст.198 АПК РФ).

Подготовка заявления, его оформление и прилагаемые документы – в целом, соответствуют правилам подготовки и подачи исковых заявлений. Вместе с тем, к заявлению, согласно статье 199 АПК РФ, должно быть приложено оспариваемое решение.

Существенным отличием рассмотрения заявления в порядке главы 24 АПК РФ является распределение бремени доказывания: согласно ч.5 ст.200 АПК РФ именно на соответствующий государственный орган возлагается обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия).

• Если заявитель – физическое лицо (не предприниматель), с 15.09.2015г. дела этой категории — возникающие из административных и иных публичных правоотношений в связи с отказом в государственной регистрацией прав рассматриваются в соответствии с главой 22 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ) судами общей юрисдикции – согласно статье 19 КАС РФ — районными судами.

Требования заявителя по делам об отказе в государственной регистрации права, как правило два:

Основное: О признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности.

Дополнительное: Об обязании Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности .

Производство по административным делам осуществляется в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства. Так, обращение в суд оформляется административным исковым заявлением, а заявитель именуется административным истцом.

Согласно статье 219 КАС РФ административный иск может быть подан в течении 3-х месяцев с даты нарушения прав заявителя, или с даты, когда заявителю стало известно о нарушении его прав. Вместе с тем, согласно части 3 указанной статьи заявление о признании незаконным решения, действий государственного органа может быть подано в течение 10 дней с даты, когда заявителю стало известно соответственно о приостановлении или об отказе в государственной регистрации права на объект недвижимости.

В отличие от главы 28 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд не может не принять административное исковое заявление только по причине пропуска срока его подачи. В силу прямого указания части 5 и 7 статьи 219 КАС РФ административное исковое заявление должно быть принято судом в любом случае, а причины пропуска подлежат рассмотрению в предварительном судебном заседании. При этом в случае пропуска срока по уважительным причинам срок подачи административного искового заявления восстанавливается судом.

Решение суда по административному исковому заявлению о приостановлении или об отказе в государственной регистрации права на недвижимость может быть двух видов (часть 2 статья 227 КАС РФ):

• об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании решения незаконным, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца,

и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

• об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения незаконным.

При рассмотрении административного дела об оспаривании решения о приостановке или об отказе в государственной регистрации права, суд выясняет (статья 227 КАС РФ):

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В рамках спора при государственной регистрации права на недвижимость административный истец (заявитель) доказывает только два обстоятельства: 1) нарушение прав и законных интересов заявителя отказом в гос регистрации права на недвижимость, и 2) соблюдение срока подачи административного искового заявления.

Остальное – пункты 3 и 4, доказывает административный ответчик.

Решение суда по административному исковому заявлению вступает в силу в течение одного месяца с даты изготовления решения в окончательной форме, если не была подана апелляционная жалоба (статья 298 КАС РФ).

По сравнению с общим порядком государственной регистрации прав на объекты недвижимости регистрация прав через суд имеет очевидное преимущество – решение суда не подлежит юридической экспертизе регистраторами Росреестра, а значит избавлено от усмотрения чиновников взгляды которых на одни и те же юридические факты иногда существенно отличаются.

В отдельных ситуациях государственная регистрация права собственности через суд – единственная возможность оформить права на недвижимость. Прием судебной регистрации в равной мере применяется как к регистрации прав на вторичную недвижимость, так и для государственной регистрации прав на новостройки.

Записаться на консультацию по вопросу суд по недвижимости вы можете по телефону 8 (495) 518 – 19 – 90.

Дата публикации: 19.08.2014 13:00 (архив)

С 22 августа 2014 года действует новая глава VIII.1 Федерального закона от 08.08.01 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее - Закон № 129-ФЗ). Название главы - «Порядок обжалования решения о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации». Этот порядок регулирует действия тех, кто решит обжаловать действия налоговиков по результатам государственной регистрации (например, отказ в регистрации новой организации).

Вводная информация

• при создания организации;
• при реорганизации или ликвидации организации;
• в целях внесения изменений в учредительные документы организации;
• при регистрации в качестве ИП.

Новый порядок

• о государственной регистрации;
• об отказе государственной регистрации.

Порядок обжалования

Обжалуется решение об отказе в госрегистрации: cначала жалобу на решение следует направить в вышестоящую налоговую инспекцию. Если в удовлетворении жалобы откажут, то с жалобой можно обратиться: или в ФНС России; или в суд.

Обжалуется решение о госрегистрации: жалобу можно подать на выбор: в вышестоящую налоговую инспекцию; в ФНС России; в суд.

• вышестоящим органом по отношению к налоговому органу, отказавшему в регистрации, является центральный аппарат ФНС России;
• решение по жалобе не принято вышестоящей инспекцией в установленные сроки (п. 1 ст. 25.2 Закона № 129-ФЗ).

Обратите внимание: пропущенный по уважительной причине срок можно восстановить на основании соответствующего ходатайства (п. 3 ст. 25.3 Закона № 129-ФЗ). Если этого не сделать, то «просроченную» жалобу оставят без рассмотрения (ст. 25.5 Закона № 129-ФЗ).

Вид жалобы:

• жалоба подается заинтересованным лицом, чье право нарушено (в вышестоящую инспекцию или ФНС России). Жалобу можно подать в течение трех месяцев со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав (вне зависимости от того, какой вид решения обжалуется).
• жалоба подается заявителем при государственной регистрации, который обжалует отказ в регистрации (в вышестоящую инспекцию или ФНС России). Жалобу можно подать в течение трех месяцев с момента получения решения об отказе в государственной регистрации. При уклонении от получения решения об отказе срок на подачу жалобы начинает течь со дня, когда заявитель узнал или должен был узнать о нарушении своих прав.
• жалоба подается в ФНС России на решение вышестоящей налоговой инспекции. Жалобу можно подать в течение трех месяцев со дня принятия вышестоящей инспекцией решения по ранее поданной жалобе.
• заявление в суд. В течение 3-х месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и интересов (п. 4 ст. 198 АПК РФ).

В соответствии со статьей 25.4 Закона № 129-ФЗ в жалобе нужно указать:

• фамилию, имя, отчество, а также место жительства физического лица, подающего жалобу, или наименование и адрес (место нахождения) юридического лица, подающего жалобу;
• сведения об обжалуемом решении регистрирующего органа;
• наименование налоговой инспекции, чье решение обжалуется;
• основания, которые позволяют лицу, подающему жалобу, считать, что его права нарушены;
• требования лица, подающего жалобу.

Жалоба должна быть подписана лицом, ее подавшим, или его представителем. Если жалоба подается уполномоченным представителем, к ней нужно приложить документы, подтверждающие полномочия.

Способ отправки

• непосредственно в вышестоящую налоговую инспекцию или в ФНС России;
• в налоговую инспекцию, чье решение обжалуется (считается подачей жалобы в вышестоящую инспекцию или в ФНС России).

РЕШЕНИЕ ВАШИХ ПРОБЛЕМ В ТРИ ЭТАПА:
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Отказ в государственной регистрации права собственности и его обжалование

Отказ в государственной регистрации права собственности и его обжалование

В государственной регистрации может быть отказано в случаях, установленных Законом о регистрации прав. Первое основание для возможного отказа указано в п. 1 ст. 13 Закона: противоречие между заявленным и уже зарегистрированным правом. Другие основания для отказа установлены п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав. В государ-ственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

■ право на объект недвижимого имущества, о государственной ре-гистрации которого просит заявитель, не является правом, подле-жащим государственной регистрации прав в соответствии с Зако-ном о регистрации прав;

■ с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

■ документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям дей-ствующего законодательства;

■ акт государственного органа или органа местного самоуправле-ния о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с за-конодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

* лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

■ лицо, которое имеет права, ограниченные определенными услови-ями, составило документ без указания этих условий;

■ правоустанавливающий документ об объекте недвижимого иму-щества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на дан-ный объект недвижимого имущества;

■ правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы для проведения государственной регистрации ранее возникшего права на объект для регистрации сделки, перехода, ограничения (обременения) права;

* не представлены документы, необходимые в соответствии с за-коном для проведения регистрации;

* имеются противоречия между заявленными и уже зарегистриро-ванными правами.

Причинами, препятствующими регистрации ипотеки, также являются: запрещение ипотеки указанного в договоре имущества, несоответствие требованиям государственной регистрации прав содержания договора об ипотеке и приложенных к нему документов (п. 2 ст. 29 Закона о регистрации прав), в том числе в случае их неустранения по требованию регистрирующего органа (п. 3 ст. 21 Закона об ипотеке).

Судебный спор о границах земельного участка не является основа-нием для отказа в регистрации права на него (п. 2 ст. 20 Закона).

Не допускается отказ в государственной регистрации права, установ-ленного вступившим в силу решением суда (п. 1 ст. 28 Закона).

1) Если в ЕГРП имеется запись о праве и заявитель не является ни правопреемником, ни наследником, ни стороной по сделке с зарегистрированным правообладателем и не может подтвердить свое право решением суда, в регистрации отказывается на основании противоречия между заявленным и ранее зарегистрированным правом либо на основании того, что лицо, выдавшее правоуста-навливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

2) Если в правоустанавливающих документах отсутствует описание, место расположения или адрес объекта недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, то в регистрации может быть отказано на основании того, что представленные документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующе-го законодательства — п. п. 1, 2 ст. 18 Закона о регистрации прав. Если в правоустанавливающем документе отсутствует вид регистрируемого права, отказ может быть на основании того, что правоустанавливающий документ об объекте недвижимого иму-щества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на дан-ный объект.

3) Если акт государственного органа или органа местного самоуправления об установлении права принят за пределами компетен-ции и в нарушение порядка издания таких актов, в регистрации отказывается на основании того, что лицо, выдавшее правоуста-навливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект.

4) Если имеется запись о ранее принятом на государственную ре-гистрацию заявлении, указывающая на правопритязание в отноше-нии данного объекта, первоначально должно быть принято реше-ние по ранее принятым документам. После регистрации ранее заявленного права в регистрации позже заявленного права отка-зывается на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавли-вающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Сомнения в наличии оснований для бесспорной регистрации по двум конфликтующим заявлениям разрешаются регистратором в соответствии с законом (представленные документы направляются на подтверждение подлинности, истребуются дополнительные документы, запрашива-ются сведения о недвижимом имуществе, имеющиеся у других организаций, и пр.).

5) Если в договоре отсутствуют установленные законом для данного вида договоров существенные условия (п. 1 ст. 432 ГК), в реги-страции отказывается на основании того, что представленные документы по содержанию не соответствуют требованиям дей-ствующего законодательства.

6) Если в ЕГРП имеется запись о зарегистрированной сделке, ипо-теке, аренде, сервитуте, праве требования в судебном порядке, ином ограничении (обременении) права, но это не указано в договоре, то в государственной регистрации сделки (или перехо-да права) отказывается на основании того, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило доку-мент без указания этих условий. Аналогично, если на сделку в соответствии с законом дано согласие третьих лиц (супругов, органов опеки и попечительства, собственника недвижимого иму-щества, общего собрания акционеров, залогодержателя, получате-ля ренты и пр.), содержащее условия сделки, то в случае отсут-ствия таких условий в договоре в государственной регистрации также может быть отказано.

7) Если в ЕГРП отсутствует запись о праве лица, распоряжающегося недвижимостью, возникшем после введения в действие Закона о регистрации прав, то в государственной регистрации сделки от-казывается на основании того, что лицо, выдавшее правоустанав-ливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

В случае принятия решения об отказе в государственной регистра-ции права заявителям в срок не более 5 дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение. Сообщение об отказе в регистрации сделки, перехода права направля-ется всем сторонам договора.

Содержание сообщения об отказе в государственной регистрации определяется Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государ-ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Минюста России от 18.09.2003 № 226 (далее — Инструкция от 18.09.2003).

Отказ должен быть мотивированным. В сообщении указываются основания для отказа, предусмотренные п. 1 ст. 20 Закона о регистра-ции прав, и причины принятия такого решения — нормы законов и иных правовых актов, нарушенных при приобретении прав на недвижимость. Отметка об отказе также вносится в ЕГРП и Книгу учета входящих документов; копия сообщения об отказе помещается в дело правоуста-навливающих документов. После отказа в регистрации поданные доку-менты не возвращаются (это не предусмотрено Законом о регистрации прав). Возвращены заявителю могут быть только подлинники правоус-танавливающих документов (без отметок об отказе в регистрации). Пошлина за регистрацию не возвращается (п. 5 ст. 20 Закона о реги-страции прав).

Отказ в регистрации не означает, что заявление о регистрации права на данный объект не может быть подано еще раз (с другими или исправленными документами). Естественно, что во второй раз уже не требуется представления копий некоторых документов, оставшихся в деле (учредительных документов юридического лица, технических паспортов зданий и сооружений, планов земельных участков), если в этих документах не произошло никаких изменений. Представление подлинников по-вторно обязательно. Обязательна также и повторная оплата пошлины за регистрацию.

Заявитель или иное заинтересованное лицо может обжаловать отказ в суд, арбитражный суд (п. 5 ст. 2 Закона о регистрации прав).

Обжалование отказа в государственной регистрации физическими лицами осуществляется в соответствии с гл. 25 ГПК в течение 3 меся-цев со дня получения извещения об отказе.

Согласно ст. ст. 206, 258 ГПК суд, признав заявление гражданина обоснованным, принимает решение об обязанности регистрирующего органа провести государственную регистрацию и устанавливает для этого срок. Решение суда направляется руководителю или иному должностно-му лицу (регистратору, руководителю филиала) не позднее 3 дней со дня вступления решения в законную силу. Об исполнении решения должно быть сообщено суду и гражданину не позднее чем в месячный срок со дня получения решения суда. В случае неисполнения решения суд принимает меры, предусмотренные законодательством РФ.

Обжалование отказа юридическими лицами осуществляется в соот-ветствии с гл. 24 АПК в течение 3 месяцев со дня получения извеще-ния об отказе.

При удовлетворении требования арбитражный суд признает отказ в государственной регистрации незаконным и обязывает регистрирующий орган совершить такую регистрацию в установленный судом срок. В решении может быть указана необходимость сообщить суду об ис-полнении данного решения. Копия решения направляется в 5-дневный срок со дня его принятия заявителю и регистрационной службе. Реше-ния арбитражных судов по делам об оспаривании действий (бездей-ствия) государственных органов и должностных лиц подлежат немедлен-ному исполнению, если иные сроки не установлены в решении (п. 3 ст. 180, п. 7 ст. 201, п. 1 ст. 318 АПК).

Таким образом, в случае признания отказа в регистрации незаконным регистрирующий орган обязан исполнить судебное решение и провести государственную регистрацию. При отсутствии иных (не рассмотренных судом) оснований для отказа регистрация осуществляется в соответ-ствии с решением суда. Иными основаниями для отказа могут послужить, например, арест имущества, наложенный в период обжалования, выявлен-ные противоречия между заявленным и зарегистрированным ранее пра-вом. Другие регистрационные действия (внесение записей в ЕГРП, удо-стоверение проведенной регистрации, выдача документов, уведомление правообладателя) проводятся в порядке, установленном Законом о реги-страции прав. Дополнительного заявления правообладателя и оплаты регистрации не требуется, поскольку он уже ходатайствовал о государ-ственной регистрации своего права (или сделки) и оплатил регистрацию, но орган по регистрации неправомерно отказал ему и прекратил реги-страционные действия.

Регистрация проводится в указанный в судебном решении срок, а если срок не указан, то в течение месяца. Орган по регистрации вносит в ЕГРП запись о зарегистрированном праве, ограничении (обременении) или сделке и готовит свидетельство, удостоверяющее проведенную ре-гистрацию права. Регистрационные записи вносятся на основании пра-воустанавливающих документов, но не на основании решения суда о признании отказа незаконным. Заявитель и суд должны быть извещены о проведенной регистрации. Если при отказе в регистрации заявителю были возвращены подлинники правоустанавливающих документов (на-пример, подлежащих государственной регистрации договоров), то он повторно представляет их в орган по регистрации для совершения специальной регистрационной надписи (простановки регистрационного штампа), удостоверяющей проведенную государственную регистрацию сделки.

Итак, государственная регистрация в случае обжалования отказа проводится:

* без дополнительного заявления;

■ без дополнительной оплаты;

■ без дополнительных документов;

■ на основании представленных ранее заявителем правоустанавли-вающих документов.

Следует отличать действия регистрирующего органа в случае при-знания незаконным отказа в государственной регистрации и в случае признания судом права на недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 28 Закона о регистрации прав права, установлен-ные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях, т.е. по заявлению правообладателя с приложением необхо-димых для регистрации документов, в том числе и об оплате государственной регистрации. Судебное решение — основание для возникнове-ния и, соответственно, государственной регистрации права на недвижи-мость. Напротив, регистрация в случае незаконного отказа является исполнением судебного решения, положения п. 1 ст. 28 Закона о реги-страции прав на общих основаниях в данном случае не применяются. По жалобе на отказ в регистрации регистрирующий орган является ответчиком, процессуальное положение которого позволяет возложить на него обязанность по совершению определенных действий, но, с другой стороны, позволяет ему самому обжаловать решение суда первой инстан-ции. Судебное решение о признании незаконным отказа в регистрации является не основанием для возникновения права на недвижимость, а обязанием совершения регистрации на основании представленных заявителем правоустанавливающих документов, неправомерно признанных ре-гистратором не соответствующими закону.

Для решения вопроса можете воспользоваться нашим предложением: Бесплатная Юридическая Консультация

С этой статьёй так же читают:

• Методический подход к оценке стоимости интеллектуальной собственности (инженерно-философский аспект)
• Лишение права управления транспортным средством по ч.1 ст.12.26 КоАП РФ
• Постановление Правительства РФ от 26.06.2008 №475
• Образец Жалобы на Постановление Мирового судьи по Делу об административном правонарушении (Апелляционная инстанция). Перегруз