Договор на оценку и задание на оценку. Понятие объекта оценки

Процесс оценки

Процесс оценки - это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. Процесс оценки изложен в п. 23 ФСО N 1. Он состоит из нескольких этапов.

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание
на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки
и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

На первом этапе осуществляется:

- заключение договора

Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.

Договор на проведение оценки должен содержать:

Описание объекта или объектов оценки, позволяющее провести их идентификацию;

Вид стоимости имущества (способ оценки);

Размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;

Наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

Указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

Указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24.6 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

- формирование задания на оценку .

Здесь идентифицируется объект оценки, подробно описывается, определяются связанные с ним вещные права. Устанавливается цель оценки - возможность использования заключения об оценочной стоимости (определение рыночной стоимости, инвестиционной стоимости, ликвидационной стоимости и т.д.), т.е. цель оценки обычно состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. Устанавливается на этом этапе задача оценки (т.е. для чего проводится оценка (купля-продажа, залог, страхование и т.д.)), дата и срок проведения оценки, допущения и ограничения, на которых основывается оценка. Содержание задания на оценку приведено в п. 21 ФСО N 1.

В соответствии с п. 8 ФСО N 1 датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

На втором этапе проводятся сбор и обработка данных. Здесь осуществляется сбор как внутренней (непосредственно об объекте), так и внешней (об окружающей среде, политических, экономических, социальных факторах, влияющих на стоимость объекта) информации об объекте.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки , в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

На третьем этапе осуществляется оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых подходов: сравнительного, доходного и затратного. Сущность и понимание подходов и методов оценки приводятся в п. п. 12 - 20 ФСО N 1.

На четвертом этапе проводится согласование результатов. Оно заключается в:

Проверке правильности всех математических расчетов;

Проверке данных, на которых основывается оценка;

Проверке обоснованности допущений, принятых во время определения стоимости;

Обобщении всей информации, проверке логических допущений и суждений, синтезе оценочных стоимостей, полученных с использованием трех подходов, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта - итоговую величину стоимости объекта.

На пятом этапе составляется отчет об оценке - итоговый документ, представляемый оценщиком заказчику и содержащий заключение об оценочной стоимости объекта (подробное описание требований к отчету можно найти в ст. 11 Закона об оценочной деятельности, а также в Федеральном стандарте оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)",

Обязательные требования к договору об оценке

1. Простая письменная форма (не требуется нотариального удостоверения).

2. Основания заключения договора.

3. Вид объекта оценки.

4. Вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки. В соответствии со ст. 7 Закона об оценочной деятельности в случае указания в договоре иного вида определяемой стоимости подлежит установлению рыночная стоимость.

5. Денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки.

6. Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

7. Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

8. Указывается наименование СРО, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации.

Если стороной договора является юридическое лицо, заключившее трудовой договор с оценщиком, то в договоре на проведение оценки должны содержаться фамилия, имя, отчество оценщика (оценщиков), обязующегося провести работу по оценке.

Необходимо указать в договоре один вид стоимости имущества (способ оценки). Необходимо также указать на стандарты, которые будут применяться в ходе проведения оценки. Требованиями к договору об оценке предусматривается, что заключение договора на проведение оценки государственного и муниципального имущества производится исключительно лицом, уполномоченным собственником данного имущества. Данное положение запрещает заключать договор об оценке руководителям ГУП и МУП без особых полномочий органов по управлению публичным имуществом.

В договоре об оценке должны быть указаны размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и Законом об оценке.

К договору на оценку также может быть задание на оценку.

Задание на оценку.

При этом задание на оценку должно содержать следующую информацию:

Объект оценки;

Имущественные права на объект оценки;

Цель оценки;

Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

Вид стоимости;

Дата оценки;

Срок проведения оценки;

Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

В случае если задание на оценку составляется для целей определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, оно должно содержать перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Отчет об оценке

Требования к отчету об оценке изложены в ст. 11 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, ФСО №3, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение . В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете .

Существенные и обязательные сведения, которые должны быть указаны в отчете.

1. Дата составления и порядковый номер отчета. Дата составления отчета об оценке всегда ставится позже даты, на которую определена стоимость объекта оценки, даты осмотра объекта оценки и дат, на которые определялись количественные и качественные характеристики объекта оценки. Номер отчета должен быть уникальным для каждого отчета, так как он может быть запрошен органом государственной власти или СРО оценщиков.

2. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки. Такими основаниями могут являться: договор об оценке, определение суда или решение уполномоченного органа власти.

3. Место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в СРО оценщиков. Приводятся данные о регистрации оценщика в соответствии с паспортными данными или адрес его работодателя. Также указывается наименование СРО оценщика, номер свидетельства о членстве, срок его действия.

4. Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки. В описании объекта оценки должны быть представлены его идентифицирующие характеристики, основные ценообразующие свойства, а именно: площадь зданий (при оценке недвижимости), местоположение, физические и технические характеристики, данные бухгалтерской отчетности (при оценке бизнеса) и т.п. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях. Следует привести количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, а также информацию о текущем использовании объекта оценки и другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Реквизиты юридического лица - собственника заполняются аналогично заключению договора на проведение оценки, за исключением данных о расчетных счетах, являющихся коммерческой тайной многих организаций. Какой вид балансовой стоимости должен быть указан в отчете, законом не определено. В соответствии с правилами бухгалтерского учета она представляется в трех видах - первоначальной, восстановительной и остаточной балансовой стоимостью. Как правило, оценщики указывают значения первоначальной и остаточной стоимости, но остаточная стоимость больше соответствует духу закона, так как именно по остаточной стоимости составляется бухгалтерский баланс, в котором, строго говоря, и отражается балансовая стоимость объекта. Нередко остаточная стоимость основных средств в России равняется нулю, поскольку российские юридические лица не имеют возможности отражать активы по их справедливой стоимости.

5. Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки. Указываются все действующие ФСО, стандарты и правила СРО оценщиков, где состоит оценщик, а также стандарты, которые не являются обязательными по законодательству: МСО, RICS, ЕСОИ и т.п. При этом обосновать применение необходимо только в отношении необязательных стандартов оценки. В качестве обоснования могут использоваться требование заказчика, необходимость действия отчета в разных юрисдикциях, повышение требований к качеству отчета и т.д.

6. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения. ФСО N 3 так истолковывает эту норму: в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо должны быть приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы <1>), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе. В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

7. Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата. Согласно п. 16 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1) последовательность определения стоимости включает в себя следующие этапы:

Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Согласно п. 18 ФСО N 1 к таким сведениям относится информация:

О политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

О спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

Об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки;

Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

Составление отчета об оценке.

В разделе допущений, ограничительных условий и пределов применения полученных результатов обычно указываются ограничения использования отчета для иных задач, чем оговорено в задании на оценку, приводятся оговорки о презумпции достоверности использованных документов, о невозможности учета скрытых факторов, не учтенных оценщиком, о действительности оценки только на дату определения стоимости, указывается наименование компьютерной программы, с помощью которой проведен расчет (обычно это классическая программа по созданию электронных таблиц), и ее свойства вычислений.

8. Дата определения стоимости объекта оценки. Термины "дата оценки", "дата определения стоимости", "дата проведения оценки" являются синонимичными и подразумевают момент времени (как правило, день, месяц, год), по состоянию на который констатирована стоимость объекта оценки (т.е. совершена гипотетическая сделка по его отчуждению, если оценивается рыночная, ликвидационная или кадастровая стоимость).

9. Цель и задача оценки. Термин "задача оценки" равнозначен термину "предполагаемое использование результатов оценки". Оценщик должен указать в ограничительных условиях применения оценки, что отчет может использоваться только для приведенных в нем задач, так как разные задачи оценки могут при одних и тех же объекте оценки и дате оценки дать разные результаты стоимости (например, в отношении обязательной оценки акций при выкупе акций у акционеров).

10. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Количественными характеристиками являются ценообразующие факторы объекта оценки, подлежащие измерению, например, площадь, денежный поток, пробег, дата изготовления и т.д. К качественным характеристикам относятся параметры, не подлежащие точному измерению, но влияющие на стоимость объекта оценки, в частности, класс помещения, состояние отделки, фаза развития отрасли, техническое состояние, используемые технологии в объекте оценки и т.д.

Согласно п. 8 ФСО N 3 отчет об оценке должен содержать следующие разделы.

а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

Общая информация, идентифицирующая объект оценки;

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

Итоговая величина стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Сведения о заказчике:

О заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;

О заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике:

Об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

Об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;

Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

Вид договора между физическим или юридическим лицом с фирмой или специалистом по оценке движимого или недвижимого имущества. В этом случае заказчик поручает оценщику, как исполнителю, провести оценку рыночной стоимости на определенный вид имущества. Об этом он обязан составить отчет в трех экземплярах и дополнительно электронную версию документа.

Относительно расчета

Стоимость устанавливается по договоренности сторон, обычно с учетом НДС. Оплата производится в течение ближайших 10 дней в виде аванса половины стоимости, с окончательным расчетом по завершению работы. Хотя допускается и полная оплата.

Сдача и прием заказа

Начало работы отмечается с поступления суммы оплаты за заказ, а окончание по предоставлению отчета и подписания приемосдаточного акта. Перед этим определяется срок выполнения заказа. Если заказчик необоснованно отказывается подписывать акт, то через 5 дней работа считается принятой. Если же есть резонные обоснования для не подписания, стороны составляют отдельный двусторонний акт, где указаны огрехи и перечень необходимых исправлений.

Стороны имеют права и обязанности

Со стороны оценщика обязательства сводятся к действиям:

• уложиться в оговоренные сроки по оценке имущества заказчика;
• до подписания акта о приемке подготовить отчет выполнения и, если обнаружатся недостатки, устранить их своими силами и за свои средства;
• соблюдать конфиденциальность информации;
• при необходимости осуществить утверждение документа в соответствующем органе.

Предусмотрен и ряд других обязательств во взаимоотношениях с заказчиком.

Клиент оценщика должен:

• предоставить своевременно и в полном объеме всю документацию и информацию для работы оценщика;
• оплатить своевременно и в полном объеме услуги по оценке имущества.

Об ответственности договаривающихся сторон

Стороны не имеют права передавать третьей стороне обязательства по уже подписанному договору. Если такая необходимость возникает, то необходимо письменное согласование между ними.

Предусматриваются в документе санкции относительно соблюдения сроков. За несвоевременность выполнения заказа заказчик вправе требовать снижение оплаты. За несвоевременность расчетов за проделанную работу оценщик вправе требовать уплаты пени.

Ответственность не наступает

Возможно возникновение форс-мажорных обстоятельств, при которых стороны не могут нести полной ответственности. И если возникают непреодолимые обстоятельства, то срок выполнения договора смещается на срок действия этих обстоятельств и возможных последствий из-за них.

Итоговые положения

Как обычно регламентируют процессы начала и окончания работ, возможных изменений в договоре и механизм их осуществления.

Договор на проведение оценки объекта недвижимости.

Отчет об оценке.

Основанием возникновения отношений между участниками отношений по оценке недвижимости является договор. Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме, хотя и не требует нотариального удостоверения.

Согласно ст. 10 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», договор должен содержать:

ü основания заключения договора;

ü вид объекта оценки;

ü вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

ü денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

ü сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 14 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик имеет право:

ü применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

ü требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

ü получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

ü запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

ü привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

ü отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

Обязанности оценщика регламентируются ст. 15 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценщик обязан:

ü соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации;

ü сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

ü обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

ü предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;

ü предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

ü не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

ü хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;

ü в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

Важным условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, является страхование их профессиональной (гражданской) ответственности. Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования - наличие у него страхового полиса согласно федеральному закону является обязательным условием для получения лицензии на осуществление оценочной деятельности. Страховая сумма в случае недобросовестной оценки имущества гарантирует заказчику, если он потерпел по этой причине материальный ущерб, определенную денежную компенсацию.

Независимость оценки обеспечивается также положениями федерального закона о недопущении вмешательства в оценку имущества заинтересованных лиц, в том числе заказчика, если это может негативно повлиять на достоверность результатов оценки. Оценщики не должны быть учредителями, собственниками, акционерами или должностными лицами данного акционерного общества, либо заказчиками, либо физическими лицами, имеющими имущественный интерес в объекте оценки, либо состоять с такими лицами в близком родстве или свойстве.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

О надлежащем выполнении договора оценки свидетельствует передаваемый заказчику отчет профессионального оценщика об оценке объекта.

Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения – утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

Основные требования, предъявляемые к отчету об оценке.

Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:

1. дата составления и порядковый номер отчета;
2. основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
3. юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
4. точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
5. стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источника их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
6. последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
7. дата определения стоимости объекта оценки;
8. перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, которые, по мнению оценщика, очень важны для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд, принявший к рассмотрению дело о достоверности итоговой величины стоимости объекта оценки или же в связи с рассмотрением дела с иным предметом иска, вправе своим определением назначить оценщика для проведения повторной оценки объекта оценки в порядке, установленном процессуальным законодательством РФ.

ДОГОВОР №. 17 об оценке имущества.

Закрытое акционерное общество «АВИ», именуемое в дальнейшем "Заказчик", в лице генерального директора Петрова Н.Н., действующего на основании Устава, и Закрытое акционерное общество «Независимая оценка», именуемое в дальнейшем "Оценщик", заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Основанием для заключения настоящего Договора служит купля-продажа объекта оценки.

1.2. Имущество, подлежащее оценке, принадлежит «Заказчику».

1.4. Оценщик действует на основании лицензии № ХХХ от "20" августа 2002 г., выданной ____________________________________. Срок действия лицензии - Х лет. Ответственность Оценщика за нарушение настоящего Договора застрахована ООО «Страховая компания «Ворота севера» (указать наименование страховщика), страховой полис № 33546, серия 19-01, дата выдачи " 30 " августа 2002 г.

1.5. По результатам проведения оценки имущества, указанного в разделе 2 настоящего Договора, подлежит установлению его рыночная стоимость.

2. ИМУЩЕСТВО, ПОДЛЕЖАЩЕЕ ОЦЕНКЕ

2.1. Оценке подлежит следующее имущество:

Земельный участок 625 кв. м. (договор аренды, заключенный на основании постановления мэрии г. Вологды №16/789-01 от 28.09.1999), расположенный по адресу г. Вологда, ул. Залинейная, 64. Склад шиферный, местоположение то же. Общая площадь – 411,5 кв. м. При длине 22,1 м и ширине 18,62 м. Здание склада имеет кирпичные стены толщиной около 90 см, за счет которых полезная площадь составляет 370 кв. м. Высота помещений составляет 6,0 м. Строительный объем по данным технического паспорта составляет 2500 куб. м. Дата постройки 1969 год. (справка №104-с от 12.10.1999, выдана КУГИ Администрации г. Вологды) .

(указать объект недвижимости: адрес, внешняя характеристика, площадь в кв. м, а также реквизиты правоустанавливающего документа: номер, дата выдачи, кем выдан)

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Оценщик обязан:

Обеспечивать сохранность документов, получаемых от Заказчика в ходе проведения оценки;

Соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования действующего законодательства РФ;

Своевременно предоставить Заказчику отчет о проделанной работе с итоговыми результатами оценки;

В случае необходимости отстаивать результаты оценки имущества в суде при рассмотрении дела о разделе имущества между супругами;

Своевременно и надлежащим образом уведомлять Заказчика об отказе от настоящего Договора и иных обязательствах, влияющих на исполнение настоящего Договора;

Выделить своего сотрудника, а при необходимости нескольких сотрудников для выполнения поручения, указанного в настоящем Договоре;

Выполнять иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством РФ.

3.2. Заказчик обязан:

Предоставить всю необходимую документацию (информацию), которая необходима для выполнения Оценщиком условий настоящего Договора;

Своевременно и надлежащим образом уведомлять Оценщика об отказе от настоящего Договора и иных обстоятельствах, влияющих на исполнение настоящего Договора;

Обеспечить сотрудникам Оценщика условия для беспрепятственного исполнения ими своих обязательств по настоящему Договору (доступ на объекты для осмотра, экспертизы, получения информации (документации), необходимой, по мнению Оценщика, для проведения оценки в государственных и местных органах или у иных лиц, а также оказывать иное содействие).

3.3. Оценщик вправе:

Получить вознаграждение за выполненную им работу в сроки и размере, указанные в настоящем Договоре;

Привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки иных оценщиков либо других специалистов;

Отказаться от проведения оценки в случаях, если Заказчик нарушил условия Договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие настоящему Договору условия работы;

Осуществлять иные права, предусмотренные действующим законодательством РФ.

3.4. Заказчик вправе:

Требовать своевременного исполнения заказа;

Осуществлять контроль за выполнением заказа, не вмешиваясь в область строго профессиональной компетенции Оценщика;

требовать от Оценщика и его сотрудников соблюдения конфиденциальности информации, ставшей им известной в связи с проведением оценки.

Именуем___ в дальнейшем "Заказчик", в лице ____________________, действующ___ на основании ____________________, с одной стороны, и ____________________, именуем__ в дальнейшем "Исполнитель", в лице ____________________, действующ___ на основании ____________________, с другой стороны, именуемые вместе "Стороны", а по отдельности "Сторона", заключили настоящий Договор о нижеследующем.

1. Предмет Договора

1.1. Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательства по проведению оценки объектов оценки (в дальнейшем объектов оценки) в соответствии с Заданием на оценку, а Заказчик обязуется принять оказанные Исполнителем услуги и оплатить их.

1.2. Предоставление услуг по настоящему Договору осуществляется Исполнителем в соответствии с требованиями:

Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон);

Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256;

Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255;

Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254;

Стандартов и правил оценочной деятельности ____________________, членом которой является Исполнитель (Свидетельство N _____ от "__"___________ ____ г.).

1.3. Объекты оценки:

________________________________________________;

________________________________________________.

1.4. Целью оценки объектов оценки в соответствии с Заданием на оценку является определение ___________________________________ стоимости объектов (рыночной/инвестиционной/ ликвидационной/кадастровой) по состоянию на "_____"_________________ ______ г. 1.5. Оценка объектов оценки, в соответствии с настоящим Договором, проводится штатным(и) специалистом(ами) Исполнителя (далее именуемые Оценщик(и)): ______________________________________________________________________. (указать Ф.И.О. оценщиков, которые будут проводить оценку) Трудовой договор N ______________ от "_____"_________________ ______ г. с _________________________, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков - __________________________________. (указать наименование организации)

Полис обязательного страхования гражданской ответственности ____________________ N _____ до _______________.

1.6. Исполнитель принял на себя обязательства по дополнительному обеспечению обязанности Оценщика возместить убытки, причиненные Заказчику, заключившему Договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам, застраховав свою профессиональную деятельность на сумму _______________, полис N _____ до _____ года, в ____________________.

1.7. Результатом оказания услуги является представление Исполнителем Заказчику Отчетов об оценке (далее по тексту - "Отчеты") - 1 (один) экз., составленный в письменной форме на русском языке и оформленный в соответствии с требованиями п. 1.2 настоящего Договора.

1.8. Исполнитель предоставил Заказчику информацию о требованиях законодательства об оценочной деятельности, в том числе об обязанностях Оценщика, обязанностях юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор, требованиях к Договору на проведение оценки и отчету об оценке, о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности и кодексе этики саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является Оценщик.

2. Права и обязанности Сторон

2.1. Исполнитель имеет право:

Применять самостоятельно методы проведения оценки объектов оценки в соответствии со стандартами оценки.

Требовать от Заказчика при проведении оценки объектов оценки обеспечения доступа для проведения осмотра, а также предоставления полной документации, необходимой для осуществления этой оценки.

Получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки.

Запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объектов оценки.

По согласованию с Заказчиком привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объектов оценки иных специалистов или иных оценщиков на условиях заключения договора о неразглашении конфиденциальной информации, полученной от Заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Отказаться от проведения оценки объектов оценки в случаях, если Заказчик нарушил условия Договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие Договору условия оказания услуг.

Требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объектов оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объектов оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

2.2. Исполнитель обязан:

2.2.1. Соблюдать при проведении оценки требования законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, иных федеральных законов и нормативных правовых актов Российской Федерации, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

2.2.2. Оказать услуги с надлежащим качеством.

2.2.3. Сообщить Заказчику о невозможности проведения оценки объектов оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки.

2.2.4. Обеспечить сохранность документов, получаемых от Заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки.

2.2.5. Представить по требованию Заказчика документы, подтверждающие членство Оценщиков в одной из саморегулируемых организаций оценщиков, а также документы об образовании, подтверждающие получение Оценщиками профессиональных знаний в области оценочной деятельности, договоры обязательного страхования ответственности и трудовые договоры Оценщиков.

2.2.6. По результатам оказания услуг по проведению оценки объектов оценки подготовить и передать Заказчику по Акту сдачи-приемки услуг Отчеты об оценке.

2.2.7. Хранить копии составленных Отчетов в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

2.2.8. Не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от Заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

2.3. Заказчик имеет право:

2.3.1. Потребовать представления Исполнителем документов, подтверждающих членство Оценщиков в одной из саморегулируемых организаций оценщиков, а также документов об образовании, подтверждающих получение Оценщиками профессиональных знаний в области оценочной деятельности, договоров обязательного страхования ответственности и трудовых договоров Оценщиков.

2.4. Заказчик обязуется:

2.4.1. Предоставить Исполнителю имеющуюся в распоряжении и необходимую для проведения оценки информацию об объекте оценки. В случае если Заказчик не предоставил необходимую для проведения оценки информацию, срок окончания работ продлевается на период времени, фактически затраченный на предоставление полного объема необходимой информации. Если Заказчик не предоставил необходимую для проведения оценки информацию в разумный срок и Исполнитель отказался от проведения оценки, то Заказчик обязан возместить Исполнителю понесенные им убытки.

2.4.2. Способствовать в получении Исполнителем дополнительной информации об объектах оценки, которая Исполнителю может потребоваться в ходе проведения оценки.

2.4.3. Направить Исполнителю подписанные Акты сдачи-приемки услуг или мотивированный отказ от их подписания в течение _____ рабочих дней со дня получения Отчетов. В случае непредоставления Заказчиком замечаний в течение _____ дней Договор об оценке объектов оценки считается исполненным.

2.4.4. Своевременно и в полном объеме оплачивать услуги Исполнителя в соответствии с условиями настоящего Договора.

3. Цена услуг и порядок расчетов

3.1. Размер денежного вознаграждения за проведение оценки составляет _____ (__________) рублей.

3.2. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в течение _____ дней с даты получения счета на оплату оказанных услуг.

3.3. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком путем перечисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя.

4. Порядок и сроки сдачи и приемки услуг

4.1. Датой начала оказания услуг считается дата подписания настоящего Договора и подписания акта о передаче Заказчиком необходимой информации для оказания услуг по проведению оценки.

4.2. Датой окончания оказания услуг по настоящему Договору считается дата передачи Заказчику Отчетов, выполненных в соответствии с настоящим Договором, и подписания Сторонами Акта сдачи-приемки услуг.

4.3. Сдача-приемка оказанных Исполнителем услуг, предусмотренных п. 1.1 настоящего Договора, проводится следующим образом:

Не позднее срока оказания услуг, установленного статьей 7 настоящего Договора, Исполнитель представляет Заказчику письменные Отчеты, составленные в соответствии с требованиями настоящего Договора и действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также Акт сдачи-приемки услуг по настоящему Договору.

Заказчик в течение _____ календарных дней подписывает представленный Исполнителем Акт, который является основанием для окончательного расчета с Исполнителем в соответствии с порядком расчетов, определенным статьей 3 настоящего Договора, либо направляет в адрес Исполнителя письменный мотивированный отказ от приемки Отчетов и подписания Акта.

4.4. Право владения, пользования и распоряжения результатами оказанных услуг переходит к Заказчику после поступления всех денежных средств оплаты по Договору на расчетный счет Исполнителя.

5. Основания расторжения Договора и ответственность Сторон

5.1. Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по Договору.

5.2. Настоящий Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон.

5.3. Исполнитель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора в одностороннем порядке в случаях:

если Заказчик нарушил условия настоящего Договора по оплате аванса (п. 3.2 настоящего Договора);

если Заказчик не обеспечил предоставление необходимой информации (документации) в срок, определенный запросом Исполнителя;

если Заказчик не обеспечил определенные настоящим Договором условия оказания услуг Исполнителем.

5.4. В случае расторжения настоящего Договора по любым основаниям оплата оказанных надлежащим образом Исполнителем услуг осуществляется Заказчиком на основании акта, в котором Стороны определяют объем фактически оказанных услуг и сумму, подлежащую уплате Заказчиком Исполнителю.

Исполнитель передает Заказчику результаты всех оказанных до расторжения настоящего Договора услуг и возвращает Заказчику денежные средства, не покрытые принятыми Заказчиком услугами, в течение _____ рабочих дней с даты расторжения настоящего Договора.

5.5. Заказчик вправе потребовать расторжения Договора и возмещения убытков, если Исполнитель допустил нарушение требований конфиденциальности, предусмотренных статьей 2 настоящего Договора. При этом Заказчик обязан предоставить доказательства факта разглашения конфиденциальных сведений.

5.6. В случае нарушения Заказчиком сроков оплаты услуг в соответствии с настоящим Договором Заказчик уплачивает Исполнителю пеню из расчета _____% от цены Договора за каждый день просрочки. Уплата пени не освобождает Заказчика от исполнения обязательств по настоящему Договору.

5.7. В случае задержки оказания услуг по проведению оценки более чем на _____ дней по сравнению со сроком, установленным в Задании на оценку (Приложение N 1 к настоящему Договору), Заказчик вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке, а Исполнитель обязан в срок _______________ возместить понесенный Заказчиком ущерб в размере перечисленных по настоящему Договору средств с выплатой неустойки в размере _____% от цены Договора.

5.8. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

5.9. Сторона, ссылающаяся на действие обстоятельств непреодолимой силы, обязана письменно известить об этом другую Сторону.

5.10. Наличие обстоятельств непреодолимой силы, их влияние и продолжительность действия должны быть подтверждены Торгово-промышленной палатой или другим компетентным органом или организацией.

5.11. В случае возникновения форс-мажорных обстоятельств срок исполнения Сторонами обязательств по Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют такие обстоятельства и их последствия.

6. Порядок разрешения споров

6.1. Все споры и разногласия, возникающие из Договора или в связи с ним и его толкованием, по возможности будут улаживаться Сторонами путем переговоров.

В случае если результат переговоров не будет достигнут, Стороны обращаются за разрешением спора в суд по правилам подсудности в соответствии с положениями действующего законодательства Российской Федерации.

7. Срок выполнения обязательств по Договору

7.1. Услуги, предусмотренные настоящим Договором, будут оказаны, и Исполнитель представит Заказчику Отчет не позднее _____ рабочих дней с момента представления полной информации по оцениваемому объекту.

8. Заключительные положения

8.1. Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права и обязательства по Договору третьим лицам без письменного согласия другой Стороны, если иное не указано в Договоре.

8.2. Любое уведомление или сообщение, которое должно быть совершено или направлено одной Стороной другой Стороне в связи с Договором, должно быть составлено в письменной форме и направлено в адрес лиц и по реквизитам Сторон, указанным в статье 9 Договора.

8.3. Дополнения, изменения и расторжение Договора действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями обеих Сторон.

8.4. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один - Заказчику, один - Исполнителю.

8.5. Приложение:

8.5.1. Задание на оценку (Приложение N 1).

9. Адреса и банковские реквизиты Сторон

Договор на проведение оценки предусмотрен Федеральным законом об оценочной деятельности, в нормах которого упоминаются потребители услуг в области оценочной деятельности (ч. 1 ст. 24.10.).

Как утверждают многие авторы, оценщики оценивают имущество в форме услуги, предоставляемой заказчику (потребителю). Возмездное оказание услуг как вид гражданских правоотношений регулируется гл. 39 ГК РФ. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить услуги (ст. 779 ГК РФ).

По мнению Е.В. Воскресенской - «Договор между оценщиком и заказчиком (договор об оценке имущества) является договором возмездного оказания услуг. Подвергается критике высказанное в юридической литературе мнение о том, что этот договор в зависимости от того, получает ли деятельность оценщика овеществленное выражение в виде отчета или нет, относится соответственно к договорам на выполнение работ или на оказание услуг. Ошибочным является понимание договора об оценке имущества как договора подряда».

«. обязательства по осуществлению оценочной деятельности по своей юридической природе представляют один из видов обязательств по оказанию услуг. Сущность основных свойств обязательства по осуществлению оценочной деятельности, особенности его исполнения, позволяет отличать его от подрядных отношений. Результатом осуществления оценочной деятельности является установленная в отношении объекта оценки рыночная или иная стоимость.

Передаче подлежит информация, зафиксированная на материальном носителе и представляющая собой квалифицированное мнение в виде отчета об оценке.

Результат не может существовать «по частям», не проявляется вовне (не материализуется), пока он полностью не достигнут, какой бы объем предварительной работы не был проведен.

Услуги по проведению независимой оценки специально не урегулированы Гражданским кодексом, что позволяет применять к этому типу отношений положения главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации “Возмездное оказание услуг”» (О.М. Залавская).

В работе Р.Ф. Шайдуллина обсуждаемый договор определяется как «договор на оказание услуг по оценке».

Таким образом, договор на проведение оценки принято считать одним из видов договоров возмездного оказания услуг.

Общими признаками, объединяющими все договорные обязательства об оказании услуг, являются:

Во-первых, особенности объекта обязательства - услуги нематериального характера;

Во-вторых, специфика связи услуги с личностью услугодателя. Обязательства по оказанию услуг опосредуют отношения, предметом которых являются услуги, не получающие овеществленного выражения, отличного от самой деятельности, в которой они воплощены, например услуги врача, учителя, адвоката и т.д. Положительный результат оказания нематериальной услуги может и не быть достигнут, но экономический характеротношения нисколько не зависит от того, излечивает ли больного врач, успешно ли обучает ученика учитель, выигрывает ли дело клиента адвокат. Достижение полезного эффекта услуги зависит от того, как происходит ее потребление, имеются ли объективные условия для достижения результата, т.е. от качеств не только исполнителя, но и потребителя услуги. Соответственно этому и оплата деятельности услугодателя не зависит от того, достигнут или нет полезный эффект услуги. Репетитор обязан предоставить свои услуги, т.е. обеспечить возможность усвоения обучающимся определенного уровня знаний; достигнет ли деятельность репетитора желаемого результата или нет, зависит от самого обучающегося, его способностей, внимательности. Этот признак свойствен не только репетиторству, но и всем иным видам нематериальных услуг123.

Таким образом, предмет договора на проведение оценки, как одного из видов договора возмездного оказания услуг, должен представлять собой правоотношения между исполнителем и заказчиком, связанные с осуществлением профессиональной деятельности исполнителя, из которой возникает результат, не имеющий овеществленной формы, направленный на удовлетворение потребностей заказчика в момент осуществления деятельности исполнителя.

В предыдущих главах настоящей работы были сделаны следующие выводы.

Оценочная деятельность - это профессиональная деятельность независимого оценщика, осуществляемая с целью установления рыночной, кадастровой или иной стоимости объекта оценки для вовлечения объекта его владельцем в гражданский оборот или иных целей.

Результат оценочной деятельности - итоговая величина стоимости объекта оценки, содержащаяся в отчете об оценке, используется сторонами предстоящих и действующих правоотношений.

Таким образом, результат оценочной деятельности - стоимость объекта оценки потребляется заказчиком договора на проведение оценки, а также иными лицами, заинтересованными в стоимости объекта оценки, после ее (деятельности) осуществления.

В оценочной деятельности полезный результат - это определенная оценщиком стоимость объекта оценки, процесс определения которой с итоговой величиной стоимости объекта оценки обобщен в отчете об оценке.

Стоимость объекта оценки не имеет овеществленной формы, однако она должна содержаться в отчете об оценке, составленном оценщиком в простой письменной форме или в форме электронного документа (ст. 11 Федерального закона об оценочной деятельности, ФСО № 3).

В соответствии с п. 3 ФСО № 3 отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности, ФСО, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Ранее ч. 1 ст. 11 в предыдущей редакции (Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 143-ФЗ) Федерального закона об оценочной деятельности определяла, что надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки. Данная норма в действующей редакции (Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 225-ФЗ) определяет отчет об оценке - как итоговый документ, составленный по результатам определения стоимости объекта оценки.

Федеральный закон об оценочной деятельности и ряд других нормативных правовых актов устанавливают требования об обязательном проведении оценки объектов, вовлекаемых в гражданский оборот или для иных целей. В предмет этих правоотношений входит использование заказчиком, а также третьими лицами отчета об оценке. Например, в соответствии со ст. 130 Федерального закона о банкротстве отчет об оценке имущества должника подлежит включению арбитражным управляющим в Единый федеральный реестр сведений обанкротстве; отчет оценщика об оценке имущества должника - унитарного предприятия либо имущества должника - акционерного общества <...> направляется внешним управляющим, конкурсным управляющим в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на подготовку заключений по отчетам оценщиков; в случае получения <...> положительного заключения <...> собрание кредиторов или комитет кредиторов устанавливает начальную цену продажи предприятия, иного имущества должника на основании рыночной стоимости такого имущества, определенной в соответствии с отчетом об оценке. Следовательно, заказчика, а также иных лиц, заинтересованных в стоимости объекта оценки, интересует не только стоимость объекта оценки, но и отчет об оценке, составленный независимым оценщиком в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом об оценочной деятельности и ФСО.

Как показал рассмотренный пример судебной практики - постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 мая 2013 г. № Ф07-6056/11 по делу № А56- 18340/2010 (параграф 1.2. настоящей работы), отступление оценщиком от законодательных требований, предъявляемых к форме отчета об оценке, явилось недопустимым доказательством и недостоверным подтверждением рыночной стоимости объекта оценки.

Относительно оценки предприятия Г.В. Булычева отмечает, что одним из наиболее важных этапов работы по оценке предприятия является оформление отчета. От того, что войдет в данный документ, в какой форме и в какой последовательности, во многом зависит успех или неудача проделанной работы.

«Многим кажется, что определение рыночной стоимости объекта - это просто, а результат может уместиться на одном листе бумаги. Между тем оценщик обязан предоставить клиенту подробный многостраничный отчет. При этом он руководствуется и положениями действующего законодательства, и федеральными стандартами по оценочной деятельности. СРО, когда к ним обращаются с просьбой провести экспертизу процедуры оценки, в первую очередь проверяют именно формальное соответствие отчета существующим стандартам. Судебная экспертиза вникает в суть: насколько определенная стоимость объекта соответствует реалиям рынка» (И.Патрушев).

Таким образом, рассмотренные признаки договора на проведение оценки не соответствуют общим признакам договора возмездного оказания услуг, так как результат оценочной деятельности - стоимость объекта оценки все же выражается в овеществленной форме - отчете об оценке, который должен соответствовать законодательным требованиям, правилам и стандартам оценки. Соблюдение оценщиком данных требований способствует достижению положительного результата осуществленной деятельности, потребляемого заказчиком с момента ее (деятельности) прекращения. Аналогичные требования предъявляются к качеству работы, выполняемой подрядчиком (п. 2 ст. 721 ГК РФ). Полезный эффект оценочной деятельности, к достижению которого должен стремиться оценщик, заключается в возможности использовании отчета об оценке как допустимое доказательство, содержащее достоверные сведения о стоимости объекта оценки, в отношении чего оценщик законом наделен гражданской ответственностью.

Об аналогичных правоотношениях М.В. Кротов пишет, что следует отграничивать от обязательств по оказанию услуг такие отношения, в которых деятельность услугодателя получает какое-либо овеществленное выражение, существующее отдельно от деятельности исполнителя. Например, консультация аудиторской фирмы, предоставляемая в устной форме, будет охватываться отношениями по оказанию услуг, а письменное заключение той же аудиторской фирмы должно регулироваться нормами о договоре подряда, поскольку наличие вещного результата - письменного заключения - определяет предмет обязательства как выполнение работы по написанию письменного заключения. В результате такой договор приобретает форму смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ), содержащего элементы договора возмездного оказания услуг с элементами договора подряда. Однако Федеральный закон об оценочной деятельности, ФСО, другие правила и стандарты оценки не предусматривают осуществление оценочной деятельности в форме устной консультации.

Имеется иная позиция. Абзац 3 п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29 сентября 1999 г. № 48 «О некоторых вопросах судебной практики, возникающих при рассмотрении споров, связанных с договорами на оказание правовых услуг» (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 48) разъясняет следующее. Поскольку стороны в силу ст. 421 ГК РФ вправе определять условия договора по своему усмотрению, обязанности исполнителя могут включать в себя не только совершение определенных действий (деятельности), но и представление заказчику результата действий исполнителя (письменные консультации и разъяснения по юридическим вопросам; проекты договоров, заявлений, жалоб и других документов правового характера и т.д.).

В скобках рассматриваемого Информационного письма Президиума ВАС РФ № 48 перечисляются действия, аналогичные действиям юридической помощи, оказываемой адвокатом доверителю (пп. 1, 2 ч. 2 ст. 2 Федерального закона об адвокатуре). Федеральный закон об адвокатуре предусматривает соглашение об оказании юридической помощи, которое представляет собой гражданско- правовой договор, заключаемый в простой письменной форме между доверителем и адвокатом (абз. 1 ч. 2 ст. 25). Вопросы расторжения соглашения об оказании юридической помощи регулируются ГК РФ с изъятиями, предусмотренными данным Федеральным законом (абз. 3 ч. 2 ст. 25). Утративший силу абз. 2 ч. 2 ст. 25 ранее устанавливал императивное правило об участии адвоката в качестве представителя или защитника доверителя в различных судопроизводствах, а также в представлении интересов доверителя в органах государственной власти, органах местного самоуправления, в отношениях с физическими лицами только на основании договора поручения.

Под юридической помощью понимается безвозмездный характер отношений между адвокатом и доверителем, о чем также толкуют бланкетные нормы ст. 25 Федерального закона об адвокатуре, дающие отсылку к Федеральному закону от 21 ноября 2011 г. № 324-ФЗ «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон о юридической помощи). Со вступлением в силу Федерального закона о юридической помощи понимается причина изъятия из Федерального закона об адвокатуре абз. 2 ч. 2 ст. 25, определяющей правоотношения между адвокатом и доверителем на возмездной основе. Таким образом, ранее действовавшая редакция Федерального закона об адвокатуре предусматривала осуществление адвокатской деятельности оказанием правовых услуг возмездного характера только на основании договора поручения.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 48 дает разъяснение в отношении договора возмездного оказания услуг, общие правила которого (гл. 39 ГК РФ) к поручению (гл. 49 ГК РФ) применяться не могут (п. 2 ст. 779 ГК РФ).

В соответствии с ГК РФ осуществление юридической деятельности в пользу другого лица может осуществляться в форме поручения (гл. 49), комиссии (гл. 51), агентирования (гл. 52), доверительного управления имуществом (гл. 53). Из указанных глав ГК РФ правила о возмездном оказании услуг могут применяться лишь к агентскому договору (гл. 52). Остальные правоотношения, связанные с оказанием юридических услуг, п. 2 ст. 779 ГК РФ из общих правил возмездного оказания услуг исключены.

Предмет агентского договора, в отличие от предмета других отдельных договоров, довольно широк. Помимо юридических действий, предмет данного договора охватывает не исчерпывающий список сфер деятельности, совершаемой агентом в пользу принципала, и устанавливает продолжительные отношения сторон. Как поясняет Е.А. Суханов, «невозможно обойтись одной из традиционных конструкций договоров поручения, комиссии или подряда (возмездного оказания услуг). Необходимо заключить либо несколько различных, но тесно взаимосвязанных договоров между одними и теми же субъектами, либо сложный смешанный договор, к которому в соответствующих частях все равно будут применяться правила о договорах, элементы которых он содержит. Институт агентского договора позволяет значительно упростить такую ситуацию». Следовательно, если исключить из агентского договора тот или иной элемент, то он примет форму иного характера, например договора поручения или комиссии. А к этим договорам, как было сказано выше, не применяются правила о договоре возмездного оказания услуг, на основании чего агентский договор не может рассматриваться в качестве отдельного договора об оказании правовых услуг.

Как поясняет А.Е. Шерстобитов, договорные обязательства об оказании услуг в гражданском праве можно подразделить на определенные виды по характеру деятельности услугодателя:

1) обязательства об оказании услуг фактического характера (вытекающие из договоров перевозки, хранения, возмездного оказания услуг);

2) обязательства об оказании услуг юридического характера (вытекающие из договоров поручения и комиссии);

3) обязательства об оказании услуг как фактического, так и юридического характера (вытекающие из договоров транспортной экспедиции, агентирования, доверительного управления имуществом);

4) обязательства об оказании услуг денежно-кредитного характера (вытекающие из договоров займа и кредита, факторинга, банковского счета, банковского вклада, а также из безналичных расчетов и страхования).

Таким образом, действующее гражданское законодательство РФ не предусматривает как такового договора об оказании правовых услуг. В отношении какого именно договора дает разъяснение Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 48, непонятно. В связи с этим следует согласиться с позицией М.В. Кротова, предлагающего отграничивать от обязательств по оказанию услуг отношения, в которых деятельность услугодателя получает какое- либо овеществленное выражение, существующее отдельно от деятельности исполнителя. Например, результат оценочной деятельности - итоговая величина стоимости объекта оценки, содержащаяся в отчете об оценке, используемом сторонами предстоящих и действующих правоотношений, итог которых (правоотношений) не должен касаться независимого оценщика. Нематериальный результат - стоимость объекта оценки и содержащий его материальный носитель

Отчет об оценке друг от друга не могут быть отделены. Можно представить ситуацию: получение заказчиком от оценщика устной консультации о стоимости объекта оценки, вовлекаемого в оборот или используемого в иных целях, однако результат такой услуги не может иметь правового значения вследствие несоблюдения требования о простой письменной форме сделки, которое прямо указано в законе. Таким образом, результат оценочной деятельности не может иметь неовеществленного выражения, о чем свидетельствуют нормы Федерального закона об оценочной деятельности, ФСО и других нормативных правовых актов РФ.

Далее М.В. Кротов поясняет: - «В обязательствах подрядного типа и примыкающих к ним обязательствах по производству работ предметом правоотношения выступает овеществленный результат деятельности исполнителя. Он может выражаться в создании новой вещи, изменении существующих вещей, быть продуктом духовного творчества, нашедшим свое объективированное выражение в чертежах, схемах, книгах, отчетах, картинах и т.п. Результат может быть различным, но именно его «вещность» служит конституирующим признаком обязательств по выполнению работ».

Таким образом, объект обязательства договора на проведение оценки носит материальный характер. Определенная стоимость объекта оценки должна содержаться в отчете об оценке, для которого законом установлена простая письменная форма или форма электронного документа. Федеральный закон об оценочной деятельности, ФСО, другие правила и стандарты оценки не предусматривают осуществления оценочной деятельности в форме устной консультации, как, например, консультация в устной форме адвоката, при оказании юридической помощи. Ряд нормативных правовых актов РФ, регулирующих правоотношения с условием проведения оценки объектов правоотношений, требует от своих адресатов использования отчета об оценке, составленного независимым оценщиком. Последнее подразумевает существование результата оценочной деятельности в материальной форме, отдельно от самой деятельности. В связи с этим договору на проведение оценки свойственна форма договора подряда, а не форма договора возмездного оказания услуг.

Следующий общий признак договора возмездного оказания услуг «специфика связи услуги с личностью услогодателя».

Деятельность оценщика неотделима от его личности, даже в случаях привлечения в обсуждаемую деятельность им других оценщиков или иных специалистов, за действия которых должна нести ответственность сторона исполнителя по договору на проведение оценки.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона об оценочной деятельности договор на проведение оценки должен содержать: сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом; наименование СРО, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации; указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24.6 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Об оценщике как конкретном физическом лице - непосредственном исполнителе обязательств, вытекающих из договора на проведение оценки, ст. 16 Федерального закона об оценочной деятельности определяет следующее.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

В отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

Оценщик является участником (членом) или кредитором юридического лица - заказчика либо такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком оценщика.

Таким образом, рассмотренные обязательные требования к содержанию договора на проведение оценки предписывают неотделимость личности оценщика от исполняемых им обязательств перед заказчиком.

Данный признак договора на проведение оценки соответствует общим признакам договора возмездного оказания услуг, «специфика связи услуги с личностью услугодателя», а также признакам договора подряда. Пункт 1 ст. 706 ГК РФ устанавливает правило о личном выполнении подрядчиком предусмотренной договором работы. В то же время подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязанностей других лиц (субподрядчиков).

Общими правилами возмездного оказания услуг следует также выделить специфику связи услуги с личностью услугополучателя. Например, потребление отдельным индивидом услуг парикмахера. В то время как потребители оценочной деятельности подразделяются на заказчиков и третьих лиц, не являющихся заказчиками, но также небезразличных к судьбе объекта оценки. Таким образом, по общим правилам потребителем услуг может быть одно лицо, а результат, вытекающий из договора на проведение оценки, рассчитывается на более широкую аудиторию потребителей, не только одного заказчика.

Итак, объект обязательств, вытекающий из договора на проведение оценки, носит материальный характер (имеет овеществленный результат), тем самым не соответствуя общим признакам, объединяющим все договорные обязательства по оказанию услуг. Связь обсуждаемой деятельности с личность исполнителя выявляется как в договорных обязательствах по оказанию услуг, так и в подрядных правоотношениях. В связи с этим предлагается обратиться к ст. 783 ГК РФ.

М.В. Кротов поясняет: - «В целях законодательной экономии закон допускает применение к регулированию отношений по возмездному оказанию услуг норм общих положений о подряде и о бытовом подряде, если это не противоречит ст. 779 - 772 ГК, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг (ст. 783 ГК)».

«При возмездном оказании услуг заказчика интересует именно деятельность исполнителя, не приводящая непосредственно к созданию вещественного результата. по договору подряда для заказчика прежде всего имеет значение достижение подрядчиком определенного вещественного результата» (постановление Президиума ВАС РФ от 27 апреля 2010 г. № 18140/09 по делу № А56-59822/2008).

Осуществление оценочной деятельности, как исполнение обязательств оценщика по договору на проведение оценки, предшествует потреблению ее результата потребителями, без участия оценщика. На этом основании предмет договора на проведение оценки следует определять как «процесс производительной деятельности, сопровождающейся созданием определенного овеществленного результата», «имеющего конкретное вещественное и обособленное от исполнителя выражение. Последнее объясняется тем, что результат работы подрядчик обязан передать заказчику». Статьи 779 - 783 ГК РФ не определяют прием и передачу сторонами договора результата услуги, и это логично, так как он не имеет овеществленной формы.

А.Е. Шерстобитов поясняет - «В иных случаях подрядчик должен передать заказчику результат выполненной работы, который не выражен в новой вещи, но является вещественным. В связи с этим передаваемый подрядчиком заказчику результат необязательно должен представлять собой движимую или недвижимую вещь». Например, отчет об оценке объекта оценки, составленный оценщиком в простой письменной форме или в форме электронного документа.

Таким образом, законодательные положения об оценочной деятельности, стандарты и правила оценки отступают от правил гл. 39 ГК РФ и противоречат особенностям предмета договора возмездного оказания услуг, в связи с чем к договору на проведение оценки не могут применяться правила возмездного оказания услуг. О договоре на проведение оценки следует говорить как об отдельном договоре подряда, результат которого не выражен в новой движимой или недвижимой вещи или изменении потребительских свойств существующей вещи. В связи с этим договор на проведение оценки не может регулироваться положениями о бытовом подряде и строительном подряде (параграфы 2, 3 гл. 37 ГК РФ).

Вышесказанное также объясняется следующим.

Пункты 2, 3 ст. 781 ГК РФ предусматривают случаи невозможности исполнения договора возмездного оказания услуг. По данному вопросу А.Ю. Кабалкин дает следующее пояснение: - «Если такая невозможность наступила по вине заказчика, то он должен оплатить услугу в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или данным договором. Другой порядок оплаты услуги определен законом при условии, что невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые стороны не отвечают. На заказчика также, если иное не предусмотрено законом или договором, возлагается обязанность возместить исполнителю только фактически понесенные им расходы по исполнению договора (ст. 15 ГК)».

Рассмотренные нормы ГК РФ устанавливают обязанность заказчика, в то время как нормы Федерального закона об оценочной деятельности обязанностей данной стороны по договору на проведение оценки не определяют вообще. Однако аналогичные случаи невозможности исполнения договора на проведение оценки предусматриваются. В соответствии со ст. 14 Федерального закона об оценочной деятельности оценщик имеет право: отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы; требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки. Оценщик обязан сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки (ст. 15 Федерального закона об оценочной деятельности).

Аналогичными правами и обязанностями наделен подрядчик. По словам В.Л. Хромова, - «. право на приостановку работ в связи с действием указанных в ст. 716 ГК обстоятельств должно реализовываться подрядчиком с учетом добросовестности и сотрудничества сторон при наличии препятствий в выполнении условий заключенного договора подряда. Это право подрядчика корреспондируется с его обязанностью незамедлительного уведомления заказчика о выявленных им обстоятельствах». С момента такого уведомления, если заказчик не примет мер для устранения возникших обстоятельств, подрядчик вправе отказаться от исполнения договора подряда и потребовать возмещения причиненных его прекращением убытков (п. 3 ст. 716 ГК РФ). В соответствии со ст. 719 ГК РФ подрядчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков при невыполнении заказчиком своих обязанностей.

Таким образом, выявляется односторонний отказ от исполнения договора подряда и договора на проведение оценки со стороны исполнителя, который допускается при наличии одной из двух причин: уклонения заказчика от исполнения взятых на себя обязательств перед исполнителем по договору; возникновения обстоятельств, независящих от сторон, препятствующих исполнению договора. В то же время ст. 872 ГК РФ допускает односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг как со стороны исполнителя, так и со стороны заказчика без каких-либо на то причин при условии возмещения убытков (расходов) отказавшейся от договора стороны. Оценщик, в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности, подрядчик, в соответствии с Общими положениями о подряде (параграф 1 гл. 37 ГК РФ), наделены аналогичными правами и обязанностями. В связи с этим об обязательствах оценщика, вытекающих из договора на проведение оценки, следует говорить как о подрядных обязательствах и выполнении работ.

Как неоднократно говорилось в настоящей работе, оценочная деятельность и оценка в гражданских правоотношениях рассматриваются как условие организационных договоров. Среди договоров подряда к таким договорам можно отнести договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ. Предлагается рассмотреть данный договор и провести сравнительный анализ его с договором на проведение оценки.

Правовое регулирование договорных отношений данного вида осуществляется как общими положениями о подряде, так и специальными нормами, сосредоточенными в параграфе 4 главы 37 ГК. Последние отражают особенности содержания договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и отчасти ответственности сторон за нарушение принятых обязательств. Во всем остальном надлежит исходить из общих положений о подряде, а в ряде случаев - из правил о договорах строительного подряда с учетом различий, существующих между этими разновидностями подрядных обязательств. В параграфе 4 главы 37 ГК решаются лишь самые общие вопросы о договорах подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.

Проектные и изыскательские работы, помимо параграфа 4 гл. 37 ГК РФ (как и осуществление оценочной деятельности, помимо Федерального закона об оценочной деятельности), предусмотрены и регулируются рядом других нормативных правовых актов РФ: Градостроительным кодексом РФ (далее - ГрК РФ), Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капиталовложений» и др.

По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат (ст. 758 ГК РФ).

Как и другие виды подряда, данный договор по своей юридической природе является консенсуальным, двусторонним и возмездным. Вместе с тем он выделяется в отдельный вид договора подряда благодаря двум характерным особенностям:

Особый характер работ, выполняемых подрядчиком;

Специфические черты результата работ, подлежащих передаче заказчику. Выполнение изыскательских и проектных работ - необходимые этапы, предшествующие всякому строительству. Задачей изыскательских работ является подготовка всех данных, которые необходимы для разработки технико-экономического обоснования строительства и последующего составления технической документации.

Таким образом, выявляется организация строительного подряда, выраженная в подготовке его проекта. Осуществление оценочной деятельности также носит особый характер и имеет специфические черты результата, подлежащего передаче заказчику. Это объясняется следующим. Определение стоимости объекта оценки, от которой зависит цена договора, предшествует всякому товарообмену, в том числе возникновению подрядных правоотношений. Деятельность независимого оценщика связана со сбором информации, в процессе исследования которой формируются выводы, являющиеся основой результата оценочной деятельности - итоговая величина стоимости объекта оценки. Данные исследования подлежат описанию и должны содержаться в отчете об оценке, составление которого также относится к действию оценщика и который передается заказчику.

Как поясняет А.П. Сергеев, - «предмет договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ не имеет той обычной овеществленной формы, которая характерна для договора подряда. Результат работы проектировщика (изыскателя) - сама техническая документация и данные о проведенных изысканиях, основная ценность которых состоит в содержании этих материалов, а не в том материальном носителе, в котором это содержание выражено».

Таким образом, предметы двух рассматриваемых договоров обладают одинаковыми свойствами, которые можно определить как «нематериальное в материальном». Ценность результата оценочной деятельности заключена в содержание отчета об оценке, как и ценность результата проектных и изыскательских работ в технической документации.

Сторонами договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ являются подрядчик (проектировщик, изыскатель) и заказчик.

Принимать на себя обязанности проектировщика (изыскателя) могут лишь субъекты, которые, во-первых, являются предпринимателями и, во-вторых, имеют специальную лицензию на выполнение таких работ.

Таким образом, проектная и изыскательская деятельность, как и оценочная, является предпринимательской и устанавливает к своим субъектам специальные требования: проектировщик (изыскатель) - должен иметь лицензию, оценщик - являться членом СРО.

В качестве заказчиков могут выступать любые лица, которые нуждаются в результатах проектных и (или) изыскательских работ. Нередко заказы на выполнение подобных работ делаются лицами, которые сами являются подрядчиками по договорам строительного подряда.

Субъектный состав оценки был рассмотрен в главе 2 настоящей работы.

Таким образом, проектная и изыскательская деятельность возникает в отношениях строительного подряда как оценочная деятельность в оценке, и его (строительного подряда) участниками в случаях, предусмотренных законодательством или договором, привлекается специалист, имеющий соответствующий правовой и профессиональный статус на выполнение тех или иных работ. Если правовой и профессиональный статус исполнителя соответствует законодательным требованиям, он вправе заключить договор с любым обратившимся к нему субъектом-заказчиком.

Исполнение обязательств по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ обычно начинается с того, что заказчик выполняет свою обязанность по передаче подрядчику задания на проектирование, а также иных исходных данных, необходимых для составления соответствующей технической документации.

Договор на проведение оценки включает в себя задание на оценку (пдп. «а» п. 16 ФСО № 1). Содержание Задания на оценку регламентировано п. 17 ФСО № 1. Статья 15 Федерального закона об оценочной деятельности предусматривает в числе обязанностей оценщика обеспечение сохранности документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки. Договор на проведение оценки должен содержать: описание объекта или объектов оценки, позволяющее провести их идентификацию; вид стоимости имущества (способ оценки) (ч. 2 ст. 10 Федерального закона об оценочной деятельности).

Таким образом, договор подряда на проведение проектных и изыскательских работ, как и договор на проведение оценки, включает в себя задание на его исполнение, согласно которому заказчиком передаются, а исполнителем принимаются исходные данные, в том числе документы объекта исследования.

Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ по смыслу закона всегда носит срочный характер. При заключении договора стороны должны предусмотреть срок, в течение которого подрядчик должен выполнить соответствующие работы и передать их результат заказчику. Общий срок договора может быть разбит на ряд промежуточных сроков, к которым должны быть выполнены отдельные этапы работ. Срок, однако, не относится к существенным условиям договора, так как при отсутствии в договоре четких временных границ подрядчик должен выполнить порученную ему работу в разумный срок после возникновения обязательства (п. 2 ст. 314 ГК)145.

Задание на оценку должно содержать: дату оценки; срок проведения оценки. Пункт 8 ФСО № 1 на случай обязательного проведения оценки, предусмотренного законодательством РФ, устанавливает срок составления отчета об оценке, который не должен превышать трех месяцев от даты оценки, за исключением случаев, когда законодательством РФ установлено иное. Например, в соответствии с абз. 2 ч. 3 ст. 12 Федерального закона от 25 апреля 2002 г. № 40- ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», срок проведения оценки поврежденного имущества составляет не более пяти рабочих дней со дня обращения потерпевшего к страховщику, если иной срок не согласован страховщиком с потерпевшим.

Срок осуществления оценочной деятельности оценщика подразделяется на два неразрывных между собой периода времени: 1) время проведения оценки; 2) время составления отчета об оценке. Это, в общем, и составляет срок исполнения договора на проведение оценки.

Следовательно, как и срок договора на проведение оценки, срок исполнения рассмотренного договора подряда включает в себя несколько периодов времени (ряд промежуточных сроков), в течение которых исполнителем должны бытьвыполнены определенные этапы работ в разумный срок или срок, определенный договором, если законодательством РФ не предусмотрено иное.

Цена договора подряда на выполнение проектных и (или) изыскательских работ чаще всего приобретает форму сметы, содержащей постатейный перечень затрат подрядчика на выполнение работ. Цена не считается существенным условием договора и в случае недостаточного определения ее в договоре может быть установлена в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК.

Вопрос о цене договора на проведение оценки толкуется ч. 4 ст. 16 Федерального закона об оценочной деятельности, согласно которой размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Сообщества оценщиков устанавливают рекомендательные тарифы оказания услуг. Например, Некоммерческой организацией «Национальный совет по оценочной деятельности» утверждены Модели расчета стоимости работ по оценке. Цена оказания услуг оценщика устанавливается договором на проведение оценки, в зависимости, как правило, от объема совершенных действий оценщика, включая предстоящие и понесенные расходы.

Таким образом, цена двух рассматриваемых договоров может устанавливаться соглашением сторон, в соответствии с правилами действующего законодательства РФ.

Хотя каких-либо требований к форме договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ в законе не содержится, обычно он заключается в письменном виде. На практике до сих пор широко используется форма Примерного договора на создание (передачу) научно-технической продукции, являющегося приложением к Положению о договорах на создание (передачу) научно-технической документации, утвержденному Государственным комитетом СССР по науке и технике 19 ноября 1987 г.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 Федерального закона об оценочной деятельности договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.

Таким образом, форма двух рассматриваемых договоров должна быть письменной.

Договор подряда на выполнение проектных и (или) изыскательских работ, как и договор строительного подряда, может заключаться и в обычном порядке (ст. 432-444 ГК), и посредством проведения подрядных торгов149. Аналогичные правила предусматривает ч. 1 ст. 24.14. «Отбор исполнителя работ и заключение с ним договора на проведение оценки» Федерального закона об оценочной деятельности, согласно которой для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд с учетом особенностей, установленных указанным Федеральным законом.

Таким образом, два рассматриваемых договора могут заключаться в обычном порядке или посредством публичных торгов.

Как говорилось в главе 1 настоящей работы, законодательство РФ, в том числе Федеральный закон об оценочной деятельности, предусматривают возникновение отношений, связанных с экспертизой отчета об оценке.

В соответствии с ч. 1 ст. 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 настоящей статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы. Застройщик или технический заказчик по своему выбору направляет проектную документацию и результаты инженерныхизысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, если в соответствии с настоящей статьей в отношении проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, предусмотрено проведение государственной экспертизы.

Таким образом, в отношении результатов двух рассматриваемых договоров, отчета об оценке, проектной документации, результатов инженерных изысканий, в случаях, предусмотренных законом, проводится экспертиза.

Наименование ст. 13 «Оспаривание сведений, содержащихся в отчете об оценке» Федерального закона об оценочной деятельности приводит толкование об оспаривании результата оценочной деятельности в судебном порядке.

Согласно ч. 10 ст. 49 ГрК РФ отрицательное заключение экспертизы может быть оспорено застройщиком или техническим заказчиком в судебном порядке.

Таким образом, результаты двух рассматриваемых договоров в соответствии с законодательством могут быть оспорены заинтересованными лицами в судебном порядке.

Итак, договор на проведение оценки можно считать аналогом договора подряда на проведение проектных и изыскательских работ и рассматривать его как возмездный, консенсуальный, двусторонний договор. В связи с этим предлагается следующее.

В ч. 4 ст. 24.10. Федерального закона об оценочной деятельности внести следующие изменения. Слово «услуг» заменить на словосочетание «результатов работ», и данную норму изложить в следующей редакции:

«Основными функциями национального объединения саморегулируемых организаций оценщиков являются: <...>; рассмотрение обращений, ходатайств, жалоб на саморегулируемые организации оценщиков от потребителей результатов работ в области оценочной деятельности и оценщиков; <. >».

Предложенные нововведения определят точное место рассматриваемого договора среди гражданско-правовых договоров, предусмотренных ГК РФ, а также будут способствовать правильному представлению об объекте гражданских прав - результату, возникающему в итоге выполненной оценщиком работы по договору на проведение оценки.